北京
奧克蘭北部一處帶私人湖泊、碼頭、泳池和雙住宅的大型豪宅，即將被銀行強制拍賣。
而這棟豪宅背后，還牽出一名已經破產、并被高等法院裁定違反董事職責的房地產開發商。
這套房產位于奧克蘭北部Dairy Flat的Kennedy Rd，占地約2.3公頃。
按照奧克蘭市議會估值（CV），價值約312.5萬紐幣。
但如今，卻進入了“mortgagee sale（抵押權人拍賣）”程序。
簡單來說，就是業主無力履行貸款責任后，銀行依法接管出售，以回收貸款。
負責貸款的銀行是Westpac New Zealand 。
該房產將在6月4日公開拍賣，而且是以“as is, where is”（按現狀出售）的方式進行。
廣告中特別提醒：即使拍賣成交，也無法保證“空房交付（vacant possession）”。
也就是說，新買家即便成功拍下房子，也可能還要面對房屋內有人居住、搬遷等復雜問題。
廣告中還寫道：“自拍賣槌落定和/或交易成為無條件交易之日起，保險責任即由買方承擔。”
私人湖泊、碼頭、雙住宅
從房源描述來看，這是一套典型的“豪宅級lifestyle property（鄉村莊園住宅）”。
整個物業包括開放式廚房和客廳、戶外壁爐、游泳池、私人湖泊、私人碼頭、谷倉（barn），和第二套獨立住宅。
第二套房子內還有兩間臥室和獨立廚房。
整塊土地被圍欄分隔，并擁有大片樹林和水域。
Harcourts在廣告中稱，這對買家來說是一次“極具吸引力的機會”。
不過，房源廣告同時也承認，展示照片并不一定反映房屋當前真實狀態，因為很多照片來自以前的銷售宣傳。
背后牽出破產開發商
根據土地記錄，目前登記的房主為Yongqiang Pan和Shuqin Zhou 。
但更引人關注的是另一名人物——Changxin Pan，英文名Jason Pan。
雖然他的名字并未出現在產權證上，但他曾長期將這套豪宅作為多家公司的注冊地址。
這些公司中，有兩家后來進入清算程序（liquidation）。
根據報道，這兩家公司合計欠稅約33.2萬紐幣，還欠其他債權人約10.49萬紐幣。
法院文件顯示，Pan曾通過六家公司從事房地產開發業務，其中包括Red Beach Construction、Gaode Holdings。
這兩家公司后來成為高等法院案件核心。
法院：資金“循環轉移”
2024年6月，新西蘭高等法院法官Peter Andrew作出裁決。
判決書顯示：Red Beach Construction 2018年賣出最后一個地產項目后，就再也沒有新的開發項目，但公司仍在關聯企業之間頻繁轉移資金。
法院發現，2019年至2021年期間，共有136萬紐幣從該公司流出，流向另一家公司及5家關聯企業。
與此同時，又有117萬紐幣以“循環轉賬”的方式流回公司。
最終，公司凈流出約19.68萬紐幣。
法院表示，并沒有完整財務記錄解釋這些資金流向。
而另一家公司Gaode Holdings在2022年進入清算后，清算人發現：Pan的股東往來賬戶已經透支25.53萬紐幣。
也就是說，他曾以個人提款方式從公司提走大量資金，但財務報表中并沒有合理解釋。
最終，法院裁定Pan違反了《公司法》下的三項董事職責，包括未善意履職、未以適當目的經營公司、存在魯莽經營行為，危及債權人利益、
法院判令他需承擔總計45.2萬紐幣責任，并支付利息和訴訟費用。
值得注意的是，Pan并未出庭，也沒有對案件提出抗辯。
而就在法院作出這一裁決前8天，他已經在另一宗債務案件中，被法院正式宣告破產。
銀行：已經溝通超過一年
對于這次強制拍賣， Westpac銀行表示，他們通常都會先與借款人協商，盡量避免走到法拍這一步。
銀行稱，“啟動拍賣程序前，我們已經與客戶就該物業問題溝通超過一年。”
此外，土地記錄還顯示，去年8月，一名叫Qi Chen的人士，曾對該房產提出法律警告（legal caveat）。
這通常意味著，有人聲稱自己對該房產擁有某種權益或法律利益。
NZ Herald未能聯系上Pan或登記業主回應此事。
ref:
https://www.nzherald.co.nz/nz/auckland-mansion-with-private-lake-now-on-sale-in-mortgagee-auction-had-ties-to-bankrupt-developer/6AR35C3T6FBC7OS6V22VLPP7UQ/
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