對話|中商聯蔡云：商業需在細中解決難題，在多業態融合里找機會

8月12-15日，由觀點機構主辦的『2025年博鰲房地產論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(房產)為特約支持門戶網站。

中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡云在會間接受鳳凰網采訪時，圍繞商業地產的老舊商業體改造、資產購買、商業運營等方面話題進行了深入解讀。

鳳凰網房產：近兩年，能源企業、消費企業、科技企業在一線城市核心區域購買商業資產的現象頻繁出現。相較而言，購買寫字樓、長租公寓資產的頻次，高于購買購物中心，這是為什么？

蔡云：的確，在商業地產的大宗交易市場，購買寫字樓的比較多。以上海為例，今年上半年的大宗交易規模達到158億元，大部分資產集中在寫字樓、產業園區等。

因為寫字樓和長租公寓一類資產受到市場的影響更大，同時寫字樓的出租管理和運營管理相較購物中心更好管理。長租公寓則是因為市場需求相對較好，疊加國家政策支持，帶動資產的成交。

但收購購物中心的情況也有，例如今年上半年，大家保險聯合加拿大退休金計劃投資委員會以12.9億元對價，收購了龍湖集團旗下4個購物中心49%股權。實際上，從投資回報率來看，購物中心和寫字樓等業態都差不多在5%左右，并且由于近兩年寫字樓普遍空置率上升、出租率下降，購物中心的投資狀況相對平穩。

在投資領域，伴隨我國公募 REITs發展，更多種類、更大規模的商業物業能夠參與被投資。目前幾只商業公募REITs的收益率在上半年都跑贏了大盤了收益率。未來以商業資產為底層的投資工具，或將得到更多關注，不過公募REITs一類的投資品收益率和分紅水平都是相對平穩的，是低收益的長期投資品。

鳳凰網房產：商業體量飽和或許是一個老生常談的問題，您認為飽和的問題是否可能在未來某一個時間段內被消化？

蔡云：中國的商業地產體量飽和，主要是源于結構不合理，與經濟水平有關系。解決這個問題也是拿時間衡量不出來的，也就是說，現在已經沒法以時間換空間。需要具體問題具體分析，商業體的好壞和具體的團隊運營能力、企業對市場的判斷、國家政策、地方消費的趨勢都有關系。

并且大城市有大城市的壓力，三四線城市有三四線城市的壓力，關鍵在于每一個項目在運營過程中的實際措施與效果，比如怎么精準判斷你的客戶人群、怎么優化結構、怎么在結構調整中去取勝等等。

整體而言，商業地產市場繼續在修復，伴隨更多穩增長、促消費的措施落地，未來商業與文旅、藝術、文創、教育、體育、康養等的結合將更深一步，此類新業態將成為未來商業地產發展的主要特征，多業態融合的復合場景消費生態圈也將更常見。

鳳凰網房產：在城市更新的大方向之下，老舊商業體改造也或成為一重點。您認為老舊商業改造的關鍵點有哪些？

蔡云：老舊商業體改造的一項重點是要融入在地文化并傳承，同時需要科技賦能，盡可能實現節能降碳等，改造可以一部分一部分地進行。

商改住的改造需謹慎，因為這個從商業最基礎的，它從交土地出讓金、土地使用性質到設計結構都是不一樣的，商業真正改成住宅，可能性不大，一般可能改成長租公寓、長期經營性物業，但改造起來也是有難度的。

當前在商業體改造和重組運營中，確實不少是由國資接盤，因為國企在資金獲取等方面有優勢。伴隨行業發展，國企也在積極引進專業團隊、采用輕資產運營，通過多種方式改善管理方式和運營效果。

（來源鳳凰網房產/風財訊，王婷婷/文）