如果胖東來(lái)入駐西安，能否救活東大街？丟了文化建再多商場(chǎng)也不行

2023年4月底，位于西安市中心地標(biāo)建筑鐘樓東邊的東大街西口地鐵施工圍擋拆除后，東大街結(jié)束多年的路面圍擋時(shí)代，全線恢復(fù)正常通車。

從2008年開(kāi)始改造算起，東大街整整經(jīng)歷了十幾年的改造建設(shè)，雖然改造之后的東大街煥然一新，然而，這條西起鐘樓，東至東門(mén)，全長(zhǎng)約2.2公里的街區(qū)，曾經(jīng)是西安最繁華、最主要的商業(yè)區(qū)域，以及不復(fù)當(dāng)年的盛景。

鼎盛時(shí)期的東大姐商戶有近 400 家，日均客流高達(dá) 50 萬(wàn)人，節(jié)假日更是能達(dá)到 80 萬(wàn)人。

在這條街上，既有西安飯莊、白云章餃子館等一眾老字號(hào)，也有開(kāi)元、民生等大型商場(chǎng)，還有周杰倫代言的美斯特邦威等深受年輕人喜愛(ài)的各類服裝品牌店。

彼時(shí)騾馬市的小攤位每月都能有數(shù)十萬(wàn)流水，平安夜軋馬路更是成為固定的大眾狂歡活動(dòng)，也是老西安人心中 “進(jìn)了城” 的標(biāo)志。

改造后的東大街路面雖變得寬闊整齊，也通了地鐵，但商業(yè)氛圍卻一落千丈。曾經(jīng)密集的商鋪大幅減少，街面冷清，不少大型商業(yè)體經(jīng)營(yíng)慘淡，如投資近 18 億元的群光廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)僅兩年就暫停百貨業(yè)態(tài)，閑置近 6 年，僅少數(shù)獨(dú)立門(mén)店勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。

如今這里不僅難以見(jiàn)到往日熙攘人流，還面臨著消費(fèi)者記憶淡化、年輕群體不愿專程前往的困境。

對(duì)于這樣的困境，有網(wǎng)友甚至建議：西安把胖東來(lái)引進(jìn)東大街群光廣場(chǎng)，不僅可以盤(pán)活東大街，更能讓整個(gè)老城區(qū)煥發(fā)新的活力。如果胖東來(lái)不愿意來(lái)西安，那咱們就成立屬于西安的胖西來(lái)，全面對(duì)標(biāo)胖東來(lái)。

胖東來(lái)模式確實(shí)對(duì)許昌以及其他分店所在地的客流有著強(qiáng)大的吸引力，數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)8天長(zhǎng)假，許昌全市11家4A級(jí)景區(qū)共接待游客約127.3萬(wàn)人次，而胖東來(lái)3家綜合商超在3天內(nèi)累計(jì)客流量達(dá)116.33萬(wàn)人次；“五一”假期，3家商超單日接待約31萬(wàn)人次。?

圖片來(lái)源：街頭綠燈行

2024年這一年，許昌胖東來(lái)主要商超（如天使城、時(shí)代廣場(chǎng)等）共接待游客1545萬(wàn)人次，日均客流量超過(guò)1萬(wàn)人次。?

也就是說(shuō)，一個(gè)綜合商超的客流量，已經(jīng)幾乎超過(guò)許昌全市11家4A級(jí)景區(qū)的客流量，確實(shí)是影響力巨大。

然而，且不說(shuō)胖東來(lái)能否入駐西安東大街，即便有了胖東來(lái)，也很難憑一己之力來(lái)挽救東大街商圈的整體人氣，而至于西安自己的“胖西來(lái)”，更難以找出一個(gè)能和胖東來(lái)整體實(shí)力和人氣對(duì)標(biāo)的企業(yè)。

其實(shí)，東大街改造的這十多年，正是電商飛速發(fā)展的時(shí)期，傳統(tǒng)線下零售本就面臨巨大挑戰(zhàn)。而東大街在長(zhǎng)期圍擋中錯(cuò)失了調(diào)整業(yè)態(tài)、適應(yīng)線上線下融合趨勢(shì)的時(shí)機(jī)，進(jìn)一步加劇了商業(yè)蕭條。

和越來(lái)越多業(yè)態(tài)豐富、配套完善的商圈和商業(yè)綜合體相比，東大街其實(shí)并沒(méi)有必要和新興綜合體商圈正面競(jìng)爭(zhēng)，定位更應(yīng)該是 “西安文化記憶客廳” 或 “百年商業(yè)故事漫步區(qū)” ，主打“文化體驗(yàn)+特色消費(fèi)+城市懷舊”。

以成都寬窄巷子為例：這個(gè)街區(qū)通過(guò)近 20 年的有機(jī)更新成為全國(guó)標(biāo)桿，年客流量超 3500 萬(wàn)。核心經(jīng)驗(yàn)是 “保護(hù)與創(chuàng)新共生”，一方面嚴(yán)格保護(hù)川西 “魚(yú)骨狀” 街巷格局和歷史建筑，讓星巴克等國(guó)際品牌適配四合院肌理打造特色門(mén)店；另一方面分區(qū)域規(guī)劃業(yè)態(tài)，一期聚焦四川傳統(tǒng)文化與非遺，同時(shí)試水策展式零售和菜市場(chǎng)升級(jí)。

成都寬窄巷子對(duì)于西安東大街的參考意義在于，可依托西安古城文化，讓商業(yè)業(yè)態(tài)與古建筑風(fēng)貌適配，通過(guò)國(guó)企主導(dǎo)的模式保留市井煙火氣，避免過(guò)度商業(yè)化。

然而，傳統(tǒng)街區(qū)的改造，“保存活力”比“更新建筑”更難也更重要。

西安東大街未來(lái)的出路，不在于建成一個(gè)又一個(gè)商業(yè)綜合體和高大上的商場(chǎng)，而在于能否成為一個(gè)有故事、可漫步、能發(fā)現(xiàn)驚喜的鮮活的 “西安城市文化博物館”。

更要嘗試引入西安本地老字號(hào)、舉辦非遺文化體驗(yàn)、開(kāi)發(fā)“西京坊”等更具文化復(fù)合功能的片區(qū)，才能試圖找回一部分本地客群和屬于自己的特色。

而且，這需要有關(guān)部門(mén)、規(guī)劃者、運(yùn)營(yíng)方和市民共同參與，進(jìn)行一次更加精細(xì)、更富耐心、更具文化敏感度的“再修復(fù)”，才有可能讓東大街重現(xiàn)當(dāng)年的輝煌。（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）