萬科浮沉錄：從王石到郁亮

2026年新年伊始，萬科并不快樂，公司面臨著多筆債務(wù)逾期的困境。

與此同時，到了退休年齡的郁亮提交了辭職報告。

1990年，北京大學國際經(jīng)濟專業(yè)畢業(yè)的郁亮拿著履歷表和一份“商業(yè)連鎖模式”建議書走進了王石的辦公室。

之后，郁亮在萬科一干就是35年，后來甚至承接了王石離開后的位置。

現(xiàn)在的王石，正在陷入田樸珺清空二人微博合影的八卦之中。

曾經(jīng)在房地產(chǎn)市場指點江山的風云人物，在短視頻里戴著假發(fā)，卑微的被年輕的妻子指揮來去之間，

和田樸珺把獨立女性人設(shè)寫在臉上不同的是，王石已經(jīng)沒有了當年那個登上珠峰的威武雄壯的霸氣。

“巧合”的是，60歲的郁亮也曾經(jīng)登頂珠峰，而且還是馬拉松愛好者。

首馬344，PB306，這是大多數(shù)業(yè)余選手嘆為觀止的成績。

幸虧現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢不好，你看，如果你跑不下馬拉松，都不能去賣房子。

“退休”后的王石多次創(chuàng)業(yè)，都沒有曾經(jīng)的輝煌。

并不是王石能力不行，人才和平臺是互相成就的，王石成就了萬科，萬科也成就了王石，離開了平臺的王石，缺乏足夠的資源。

星空君曾經(jīng)做過假設(shè)，余承東能力超強，能執(zhí)掌銷售額超3000億元的消費者板塊，但讓他離開華為創(chuàng)業(yè)，可能沒有這么大的成就。

這就是所謂的“時勢造英雄”。

自古沒人如名將，不許人間見白頭。

老去的名將和美人，結(jié)局是一樣的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開王石的理論

在2013年的年報業(yè)績發(fā)布會上，王石提出了“輕資產(chǎn)重運營”的經(jīng)營模式。

也就是所謂“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式：

萬科在一些聯(lián)營合營項目中不再追求控股，甚至會出讓部分已有的開發(fā)項目或商用物業(yè)股權(quán)，但通常這類項目的經(jīng)營管理仍會由萬科負責，萬科也可從中收取一定的管理費、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。根據(jù)萬科的規(guī)劃，這樣的安排，有助于減少增長對股權(quán)融資的依賴性，提高公司的投資回報率。

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展模式非常特殊，由于土地開發(fā)和地方政府息息相關(guān)，房地產(chǎn)巨頭很難全資拿下土地進行開發(fā)。

為了兼顧各方利益，往往會和當?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)進行合資。

合資的比例就非常有學問。

一般來說，超過50%要并表，低于50%可以不并表（注意是一般來說，根據(jù)會計準則，有實際控制權(quán)就必須并表，但房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)又很虛）。

舉個例子，萬科大舉進入星空君的老家星空囤想要建CBD，但萬科搞不定星空囤村委會，只能和星空房地產(chǎn)發(fā)展有限公司進行合作。

星空地產(chǎn)能搞定拿地，卻沒有建設(shè)實力，實際出手的還是萬科。

事成之后雙方按比例分成。

無論萬科是否并表星空地產(chǎn)，星空地產(chǎn)的收益是基本不變的（51%和49%沒有實質(zhì)性的差異，細節(jié)可以通過其它方式彌補），影響不大，但對萬科影響就大了。

星空囤CBD賣了5個小目標，凈利潤2個小目標，雙方各入袋1個小目標。

如果并表，萬科的年報上就多了5個小目標的營收，如果不并表，萬科年報上就沒有這5個億的小目標，而凈利潤不變（通過投資收益進入利潤表）。

營收多有什么好處？

更容易申請貸款和拿地。

在萬科做到國內(nèi)頭部之后，一不缺錢，二不缺地。王石看淡了營收這個指標，改走高質(zhì)量發(fā)展路線，來做精盈利質(zhì)量。

甚至在當時就高瞻遠矚的提出來物業(yè)、長租房等業(yè)務(wù)。

當時恒大、碧桂園都在瘋狂的擴張。在視野和格局上，王石遠遠領(lǐng)先于他的同行們。

遺憾的是，因為寶萬之爭，2017年王石早早走人。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的降溫，靠漲房價重振行業(yè)已經(jīng)是幻想了，下一步的轉(zhuǎn)型方向只能是輕資產(chǎn)重運營。

二、看似保守的郁亮其實是激進派

郁亮在接班王石的時候，在股東大會上熱淚縱橫：“沒有王石就沒有萬科，沒有王石也沒有萬科的郁亮。”

郁亮表面上是王石的追隨者，但實際上是王石路線的“背叛者”。

然而，2018年郁亮就喊出：活下去。

這三個字有兩層含義，第一是2016年提出房住不炒后，房地產(chǎn)形勢不好，盡管市場喧囂，但郁亮深刻的看到了底層邏輯；第二是要扔掉老王的那一套輕資產(chǎn)重運營，老子就要搞重資產(chǎn)重運營。

萬科的報表發(fā)生了迅速的變化。

數(shù)據(jù)來源：iFind

公司營收增速從平滑曲線一下子變成了直線拉升，這是回到了重資產(chǎn)的老路。

2019年，萬科買地花了1900億，甚至超過了恒大和碧桂園。從某種意義上講，萬科今天的寸步難行，很大程度上和2019年的盲目擴張關(guān)系密切。

星空君經(jīng)常思考，如果萬科沿著王石的道路走下去，現(xiàn)在會不會是過的最舒服的那一個？

可惜的是，歷史無法假設(shè)。在巨大的短期利益面前，能夠做出明智決策的人類，太罕見了。

如今的萬科，面臨著“眾叛親離”。

2025年的債券展期沒有獲得通過，2026年的境內(nèi)公開債務(wù)到期規(guī)模更大，約為240億元。