河南
上海樓市有了一些新變化 ，非常積極的變化。
提醒一點(diǎn)，這種積極的變化，也許跟大家想的不一樣，并不是為了房?jī)r(jià)上漲，更多是為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
在我看來(lái)，這是好事。
1
政策情緒很穩(wěn)定。
三個(gè)一線城市中，北京過(guò)于政治化，深圳過(guò)于市場(chǎng)化，上海不偏不倚，介于二者之間，相對(duì)均衡。
上海市場(chǎng)的穩(wěn)定性，有幾點(diǎn)值得關(guān)注。
1、繼續(xù)征收房產(chǎn)稅。
這一點(diǎn)最出乎意料。
按理說(shuō)，市場(chǎng)都這樣了，全國(guó)房產(chǎn)稅都被迫延遲，根本沒(méi)有進(jìn)行的勇氣了，再加上中央層面因城施策，上海即使暫停房產(chǎn)稅征收，也完全合情合理，但是上海沒(méi)有。
也就2025.9月減免了一部分人的房產(chǎn)稅，但一則只是減免，并沒(méi)有暫停，二則針對(duì)減免人數(shù)不多，大體上上海還是延續(xù)了房產(chǎn)稅的征收。
2、放開(kāi)外環(huán)外的限購(gòu)。
去年放開(kāi)限購(gòu)是高層的統(tǒng)一要求。
不只上海，北京針對(duì)五環(huán)外和五環(huán)內(nèi)放開(kāi)了限購(gòu)，還是2次。深圳只有1次，留下了南山福田+新安街道等核心片區(qū)。這一點(diǎn)，北京＞上海=深圳。
很明顯，北京的政策壓力更大一點(diǎn)。
3、收購(gòu)二手房+城市更新。
這是兩件事。
一是2月2日啟動(dòng)的收購(gòu)二手房用于保障性租賃住房，浦東靜安徐匯3大核心區(qū)作為首批試點(diǎn)。
分析一下：
（1）試點(diǎn)區(qū)域太牛逼，核心中的核心；
（2）以前是以舊換新，現(xiàn)在完全跳出，轉(zhuǎn)向了保租房；
（3）銀行托底，不用擔(dān)心錢(qián)。
二是 2月3日，政府工作報(bào)告提出20 26年繼續(xù)城市更新， 完成20萬(wàn)方舊改。
聰明在哪里？
舊改很難，但是只要改造成功，收益非常高。
發(fā)現(xiàn)沒(méi)有？
即使市場(chǎng)很差，高層施壓，上海也沒(méi)有一味讓步。
大的層面，央行降息，收房做保障房，放開(kāi)限購(gòu)，上海都照做了，無(wú)非是時(shí)間會(huì)晚一點(diǎn)，畢竟基本面不錯(cuò)，不必著急。
小的方面，上海真正做到了因城施策，比如收房做保租房這件事，很明顯是不錯(cuò)的嘗試，舊改規(guī)模也非常務(wù)實(shí)，才20萬(wàn)方。
2
市場(chǎng)情緒很穩(wěn)定。
關(guān)于上海，我拿到了幾個(gè)數(shù)據(jù)，結(jié)合去年上半年我去上海調(diào)研的實(shí)際情況，上海是少數(shù)幾個(gè)非常健康的城市。
很多人只看到了成都、杭州，其實(shí)上海才更具風(fēng)向意義。
1、二手房掛牌量下降。
連續(xù)9個(gè)月下降 ， 庫(kù)存量較 25.1 下降20% ， 房東撤牌率升至15.3%，內(nèi)環(huán)內(nèi) 的 房東撤牌 甚至 高達(dá)87%。
2、五大新城價(jià)格穩(wěn)定。
其實(shí)五大新城也下跌了不少，臨港腰斬，松江40%，嘉定35%，青浦35%，奉賢30%，相比于上海很多片區(qū)，其實(shí)不算少。
但是跌幅大≠市場(chǎng)差，五大新城下跌幅度大有幾個(gè)因素：
（1）大環(huán)境，
（2）之前漲的太猛，泡沫太大。
3、二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)。
2025年成交量25.4萬(wàn)套 ， 下面會(huì)有詳細(xì)講解。連續(xù)好幾個(gè)月的成交量超過(guò)2.2萬(wàn)套，成交量穩(wěn)住了 。
4、典型小區(qū)降價(jià)后穩(wěn)定。
一個(gè)是 浦東新區(qū)-唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，一個(gè)是青浦-徐涇板塊的萬(wàn)科天空之城 ，之前市場(chǎng)非常火， 關(guān)注度高，倒掛2萬(wàn)， 片區(qū)也非常優(yōu)質(zhì) 。
浦發(fā)檀府 ， 緊鄰張江、金橋，22年最高8.5-9，現(xiàn)在7。
萬(wàn)科天空之城 ， 大虹橋，17年 才5.5 ，22年 8.5+ ， 現(xiàn)在6.5 。
有一個(gè)基本的判斷：上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了 量?jī)r(jià)穩(wěn)定。
同時(shí)有2個(gè)數(shù)據(jù)也必須注意。
數(shù)據(jù)1：
從25.1到26.1的數(shù)據(jù)表明，在9個(gè)成交總價(jià)的面積段中，除了200-300萬(wàn)的占比幾乎沒(méi)有變化外，處于最低成交面積段的200萬(wàn)以下比例迅速上升，從37%上升到50%，從占比1/3上升到接近一半，其余所有面積段都有1-2個(gè)點(diǎn)的降低，這說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題：
（1）房?jī)r(jià)下跌了。
（2）大家手里沒(méi)錢(qián)了，預(yù)算降低。
（3）300萬(wàn)以下是絕對(duì)的成交主力，量大、成交快。說(shuō)明上海市場(chǎng)中，購(gòu)買(mǎi)老破小和動(dòng)遷房的客戶很多。
數(shù)據(jù)2：
2021年之前的市場(chǎng)不用關(guān)注了，從成交量上能非常明顯的看出，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太火了，17-18年還只是17萬(wàn)套，20-21年一下子干到28-32萬(wàn)套，幾乎翻倍。
最明顯的數(shù)據(jù)是，22-25年的數(shù)據(jù)，一是成交量在漲，二是增速很穩(wěn)，平均漲幅13%、21%、5.4%，基本維持在10%的增速，月均2萬(wàn)套是上海的常態(tài)。
預(yù)計(jì)26年的二手房成交量不會(huì)有太大的增速，穩(wěn)定是最好的狀態(tài)。
3
五大新城的市場(chǎng)情緒很穩(wěn)定。
在第二部分，我并沒(méi)有過(guò)多闡述五大新城，要留在這里詳細(xì)講解。
因?yàn)樯虾Ｎ宕笮鲁堑倪壿嫺渌鞘械慕夹鲁堑陌l(fā)展邏輯完全不一樣。
其他城市的發(fā)展邏輯是：你就是個(gè)睡城。
上海五大新城的發(fā)展邏輯是：你得是個(gè)產(chǎn)城。
從頂層設(shè)計(jì)上就是完全不同的設(shè)計(jì)方向，也就決定了上海五大新城的底層邏輯和發(fā)展路徑是相對(duì)健康的。
臨港新城有問(wèn)題嗎？逼格太高，落地一般，界面一般，人口太少，房?jī)r(jià)腰斬。
青浦新城有問(wèn)題嗎？看似漲跌很穩(wěn)定，實(shí)則華為并沒(méi)有導(dǎo)入足夠的產(chǎn)業(yè)和人口，自身發(fā)展也一般，房?jī)r(jià)跌的不多但同樣漲的不多。
松江新城有問(wèn)題嗎？雖然有產(chǎn)業(yè)，很成熟，界面很不錯(cuò)，但是房?jī)r(jià)跌幅也是五大新城中最高的前2位，而且片區(qū)太成熟了，加工制造業(yè)轉(zhuǎn)型困難。
奉賢新城有問(wèn)題嗎？規(guī)模不大，典型的內(nèi)生型市場(chǎng)，對(duì)新上海人的吸引力不大。
嘉定新城有問(wèn)題嗎？發(fā)展太分散了。
但是我跟你說(shuō)，上海五大新城已經(jīng)非常不錯(cuò)了。
1沒(méi)爛尾，2都相對(duì)比較成熟，3全部都有產(chǎn)業(yè)，都是成熟的產(chǎn)業(yè)，4通勤都很不錯(cuò)，至于通勤時(shí)間長(zhǎng)短因人而異，大城市也非常正常。
青浦新城有大虹橋，有17號(hào)線，有長(zhǎng)三角一體化，有 中國(guó)核建、安踏、波司登等總部企業(yè) ， 練秋湖更是來(lái)了華為 ， 信息軟件業(yè)增速高達(dá)30% ， 滬蘇嘉城際鐵路快通車(chē)了 。
奉賢新城雖然規(guī)模最小，但 發(fā)展最快， 有地鐵，有商業(yè)，有好醫(yī)院， 金海湖 也已經(jīng)是整個(gè)片區(qū)的地標(biāo) 。
嘉定新城應(yīng)該是最務(wù)實(shí)的一個(gè)，本身就是傳統(tǒng)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)打底，雖然房?jī)r(jià)漲跌都不突出，但勝在穩(wěn)定，有汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，再往東還有南翔湖，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有遠(yuǎn)香湖，西郊金茂府差不多6-7萬(wàn)。
臨港新城，如果按照規(guī)劃來(lái)講，其實(shí)算是五大新城 之首 ， 經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)、規(guī)劃能級(jí)最高的 ， AI，新能源車(chē)都在臨港，戰(zhàn)略+產(chǎn)業(yè) 都是頂級(jí)的，無(wú)非是區(qū)位+通勤+界面+時(shí)間短。 比如未來(lái)的 建設(shè)金融灣 、 未科社區(qū) ， 榮耀之環(huán)建好了，大劇院也在建設(shè)中 。
松江新城， 基礎(chǔ)好發(fā)展早， 7所大學(xué)優(yōu)勢(shì)和人口優(yōu)勢(shì)， G60科創(chuàng)走廊，9號(hào)線和12號(hào)線， 也有傳統(tǒng)制造業(yè)，早期吸引了大量的港澳臺(tái)的投資，還有廣富林富人區(qū)，
總結(jié)一下：
五大新城是比較成功的城市近郊發(fā)展的模板。
風(fēng)來(lái)豬飛起，風(fēng)去城落地。能兜底，下限高，上限也高，有產(chǎn)業(yè)，有交通，有落地人群，有配套，能自住，長(zhǎng)期看投資也不錯(cuò)。
還有一點(diǎn)，五大新城的房?jī)r(jià)相對(duì)扁平化，這就很有意思了。
松江新城5.5，嘉定5，青浦4.5，奉賢4，臨港3-4，考慮到臨港的通勤，其實(shí)追平了4個(gè)兄弟。
這也從側(cè)面印證了五大新城都在均衡發(fā)展。
5
上海是能兜底未來(lái)樓市的方向。
不管是政策層面，市場(chǎng)層面，城市發(fā)展層面，都在印證這一點(diǎn)。不像杭州、成都那樣的張揚(yáng)，不像北京那樣的過(guò)于穩(wěn)定，而是兩手都抓，兼顧穩(wěn)定和市場(chǎng)。
尤其是最近看了好多新聞，說(shuō)北京海淀的學(xué)區(qū)開(kāi)始漲了，我不置可否，有些話也不敢多講，只能給一個(gè)建議：穩(wěn)一穩(wěn)，看看上海再說(shuō)。
THE END
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