俊發(fā)彩云城土地失而復(fù)得，與其血虧被收購(gòu)，不如調(diào)規(guī)自己干

前些天，官渡區(qū)對(duì)2026年擬收購(gòu)的存量閑置土地進(jìn)行了價(jià)格公示，有人發(fā)文說(shuō)“官渡區(qū)又退地了”，但云南房網(wǎng)看了一下擬收購(gòu)的兩宗土地，發(fā)現(xiàn)它們就是一年前官渡區(qū)已經(jīng)公示過(guò)的擬收購(gòu)閑置土地，只不過(guò)去年官渡區(qū)公布的待收購(gòu)?fù)恋厥?宗，今年卻變成了兩宗。

去年5月8日，官渡區(qū)公示了第一批擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地價(jià)格，總共有4宗土地，一宗是位于巫家壩的世茂璀璨棲悅商業(yè)中心地塊，另外3宗均屬于中豪置業(yè)彩云城項(xiàng)目。

但在一年后，上述4宗土地中僅有兩宗出現(xiàn)在今年官渡區(qū)擬收購(gòu)閑置土地名單中，世茂璀璨棲悅商業(yè)中心地塊仍然在列，彩云城的3宗土地卻僅剩一宗（A3地塊）。收購(gòu)價(jià)格也和去年公布的幾乎一樣，只有彩云城A3地塊比去年公示的價(jià)格少了59塊錢(qián)。

去年已經(jīng)公布的擬收購(gòu)閑置土地，今年以同樣的收購(gòu)價(jià)再公示一遍，說(shuō)明去年的收購(gòu)行為并未完成，而中豪置業(yè)彩云城項(xiàng)目本來(lái)要被收購(gòu)的3宗土地變成了一宗，意味著另外兩宗土地（彩云城A15、A22）仍然在中豪置業(yè)名下。

俊發(fā)彩云城總共有11宗土地

為什么官渡區(qū)本來(lái)在去年就打算收購(gòu)的彩云城3宗商業(yè)地塊，一年后僅有其中一宗被收購(gòu)，另外兩宗仍又重歸中豪置業(yè)（俊發(fā)）了呢？

年初一則調(diào)規(guī)公示似乎透露了原因。今年1月7日，昆明市自規(guī)局發(fā)布了彩云城KCGD2019-2-A15地塊的調(diào)規(guī)公示，將地塊性質(zhì)從商業(yè)用地變成商住混合，住宅占比70%，容積率從原來(lái)的7.97降低到了3.1。

彩云城KCGD2019-2-A15地塊就是去年官渡區(qū)公示的擬收購(gòu)閑置土地之一，2019年，中豪置業(yè)競(jìng)買(mǎi)KCGD2019-2-A15地塊花了3.5億，去年官渡區(qū)公布的擬收購(gòu)價(jià)是2.01億，打了5.7折，一進(jìn)一出俊發(fā)的損失至少有1.5億。

彩云城KCGD2019-2-A15地塊就在地鐵4號(hào)線(xiàn)塔密站旁邊

KCGD2019-2-A15地塊調(diào)規(guī)后的最大可建面積約有5.96萬(wàn)平米，如果按照2.01億的收購(gòu)價(jià)來(lái)計(jì)算，樓面地價(jià)只有3376元/平米。由于這塊地位置非常好，緊鄰地鐵4號(hào)線(xiàn)塔密站，3.1的容積率也可以開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅，如果只有3376元的樓面地價(jià)，肯定非常劃算。

這也就是說(shuō)，也許在俊發(fā)看來(lái)，KCGD2019-2-A15地塊既然可以調(diào)規(guī)，那么與其血虧被政府收購(gòu)，還不如自己開(kāi)發(fā)，收益肯定不止賣(mài)給官渡區(qū)的2.01億。

其實(shí)按照這個(gè)思路，彩云城 A3地塊也可以同樣處理。A3地塊面積更大，旁邊就是4號(hào)線(xiàn)廣衛(wèi)站，官渡區(qū)的收購(gòu)價(jià)格只有4.6折，如果可以調(diào)規(guī)，更值得自行開(kāi)發(fā)，但A3地塊仍出現(xiàn)在今年的收購(gòu)名單上，看來(lái)俊發(fā)終究還是要失去這塊地了。

俊發(fā)彩云城

最后預(yù)測(cè)一下，官渡區(qū)收購(gòu)KCGD2019-2-A3地塊后，大概率也會(huì)調(diào)整土地性質(zhì)重新拍賣(mài)。當(dāng)年這塊地賣(mài)給中豪置業(yè)是6.98億，收購(gòu)花3.2億，凈賺3.78億，調(diào)規(guī)后拍賣(mài)，差不多也要賣(mài)5億，來(lái)來(lái)去去官渡區(qū)在這塊土地上的收益就要八九個(gè)億。