新政下的城市更新項(xiàng)目怎么做

作為存量開發(fā)的標(biāo)桿城市，深圳城市更新領(lǐng)域近期動(dòng)態(tài)頻繁。2月聚焦全市存量更新項(xiàng)目的落地推進(jìn)，并啟動(dòng)“百個(gè)城市更新項(xiàng)目攻堅(jiān)行動(dòng)”；3月深圳市政府與中交集團(tuán)簽署進(jìn)一步深化全面合作協(xié)議，聚焦城市更新，為城市更新引入央企資源新活力。政策層面，深圳市住房和建設(shè)局與深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（深建規(guī)〔2026〕3號，以下簡稱“《通知》”），針對未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，從土地、規(guī)劃、成本、資金四大維度為存量項(xiàng)目 “減負(fù)松綁”。這一系列動(dòng)作清晰勾勒出深圳城市更新“政府主導(dǎo)、盤活存量、政策賦能、項(xiàng)目攻堅(jiān)” 的核心基調(diào)，市場也普遍認(rèn)為這是深圳城市更新存量項(xiàng)目盤活的又一重磅政策。

我們認(rèn)為，本次新政也算是基于深圳城市更新發(fā)展現(xiàn)狀的精準(zhǔn)施策，與百個(gè)攻堅(jiān)項(xiàng)目的推進(jìn)需求契合。但在實(shí)際執(zhí)行實(shí)操層面、從存量城市更新長期發(fā)展維度看，仍存在政策執(zhí)行偏差、市場主體差異化、規(guī)劃銜接不暢等潛在問題，如何在 “松綁”與 “約束”之間找到平衡，是否能真正讓項(xiàng)目“盤活”，我們也拭目以待。

一、新政深度解讀：四大核心舉措

（一）土地移交率靈活核定：從“固定比例”到“基準(zhǔn)底線+靈活調(diào)整”

《通知》允許在規(guī)劃階段靈活核定土地移交率，且無需履行計(jì)劃調(diào)整程序。此前，龍崗區(qū)已在今年1月發(fā)布公告對已列計(jì)劃未批規(guī)劃的城市更新單元計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，松綁公共利益用地要求，按基準(zhǔn)土地移交用地面積落實(shí)，原則上不超過35%。新政將此前龍崗區(qū)等局部“松綁”舉措上升為全市統(tǒng)一政策，給予未過專規(guī)項(xiàng)目更大的規(guī)劃彈性，降低因過高土地貢獻(xiàn)導(dǎo)致的開發(fā)困難，同時(shí)加速項(xiàng)目規(guī)劃審批。對于百個(gè)攻堅(jiān)項(xiàng)目中未過專規(guī)的項(xiàng)目，這一舉措直接降低了因過高土地貢獻(xiàn)導(dǎo)致的開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行性不足問題，同時(shí)省去計(jì)劃調(diào)整的繁瑣流程，大幅縮短規(guī)劃審批周期，讓項(xiàng)目能更快進(jìn)入實(shí)施階段。

圖：土地移交率計(jì)算公式

（二）保障房配建優(yōu)化：取消強(qiáng)制配建，直擊混合社區(qū)痛點(diǎn)

取消保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上可不配建保障性住房。從開發(fā)商的角度，能在符合新國標(biāo)要求去提高可售物業(yè)比例，并直接砍掉保障房建設(shè)成本，加速回血。新政并未弱化保障房供給，而是將供給主體從“開發(fā)企業(yè)配建”轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌、多元供給”，特別提到的通過收購、盤活存量房屋的方式供應(yīng)保障房，亦有利于消化深圳樓市既有庫存。

另外是單純從商品房購房者對于“居住不純粹”這一現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)來看，取消保障房強(qiáng)制配建可能會(huì)解決混合社區(qū)價(jià)值割裂問題，契合商品房購房者核心訴求，讓購房者的居住體驗(yàn)和資產(chǎn)價(jià)值得到保障。

（三）“清調(diào)供”項(xiàng)目規(guī)劃局部調(diào)整：一項(xiàng)目一策，破解規(guī)劃不合理難題

對采用“清調(diào)供”方式盤活的存量城市更新項(xiàng)目，《通知》提供兩種規(guī)劃編制路徑：一是重新編制規(guī)劃，按本次新規(guī)執(zhí)行；二是局部調(diào)整已批規(guī)劃，調(diào)整部分執(zhí)行新政，未調(diào)整部分按已批規(guī)劃執(zhí)行，土地移交率按整體統(tǒng)一核算。這項(xiàng)舉措，是通過調(diào)整高價(jià)值地塊產(chǎn)生的收益，來平衡低價(jià)值地塊的建設(shè)成本。過去項(xiàng)目已批的占比過高、難去化的商業(yè)指標(biāo)也有機(jī)會(huì)調(diào)整為可銷售的住宅。針對“清調(diào)供”工作實(shí)施指引的相關(guān)內(nèi)容可以參考西政資本過往推文《城市更新要翻身了》。

（四）組合拳：預(yù)期管理+金融支持+項(xiàng)目重整，破解博弈與資金雙難題

政府搭建協(xié)商平臺(tái)出面降低各方預(yù)期，參照土地整備、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免長期拉鋸。同時(shí)鼓勵(lì)爛尾、停滯項(xiàng)目通過信貸、并購貸、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等工具化解資金鏈和債務(wù)死結(jié)。從我們業(yè)務(wù)實(shí)操動(dòng)向而言，當(dāng)?shù)劂y行已經(jīng)“嗅到”了政策新風(fēng)向，對城市更新項(xiàng)目的信貸操作意愿也開始松動(dòng)。

二、市場主體應(yīng)對策略與布局

總的來說，不同類型項(xiàng)目有以下幾類應(yīng)對策略：

（一）未過專規(guī)審批的攻堅(jiān)項(xiàng)目：搶抓窗口期，優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)可行性

對于未過專規(guī)審批的項(xiàng)目，比如包括福田南天電力、龍華國潤電器等大量工業(yè)區(qū)、舊村更新項(xiàng)目。若項(xiàng)目本體在區(qū)位、拆遷進(jìn)度、債權(quán)債務(wù)關(guān)系等方面具備一定優(yōu)勢，應(yīng)抓住此次政策窗口期：一是組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)，結(jié)合新政要求重新測算土地移交率靈活核定、取消保障房配建后的項(xiàng)目開發(fā)成本、收益空間和現(xiàn)金流，確保項(xiàng)目具備扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)可行性；二是主動(dòng)與轄區(qū)政府、規(guī)自部門溝通，在滿足配套承載能力的前提下，爭取最優(yōu)的土地移交率和規(guī)劃指標(biāo)，最大化可售物業(yè)比例；三是借助政府搭建的協(xié)商平臺(tái)，提前與物業(yè)權(quán)利人、債權(quán)人溝通補(bǔ)償方案，統(tǒng)一各方預(yù)期，為項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)掃清溝通障礙。

（二）已批專規(guī)但陷入停滯的攻堅(jiān)項(xiàng)目：借力 “清調(diào)供”，優(yōu)化指標(biāo)，引入新主體

對于已批專規(guī)但陷入停滯的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多為民營房企主導(dǎo)，因資金鏈緊張、規(guī)劃指標(biāo)不合理導(dǎo)致停滯，如部分龍崗、寶安的舊村更新項(xiàng)目，核心策略是積極尋求通過“清調(diào)供”路徑被納入試點(diǎn)，利用局部規(guī)劃調(diào)整政策，優(yōu)化原方案中不具備經(jīng)濟(jì)可行性的指標(biāo)（如過高商業(yè)占比），引入新的資金方或接盤機(jī)構(gòu)。比如：積極向政府申請通過“清調(diào)供”手段盤活項(xiàng)目，利用規(guī)自局部調(diào)整政策，將原規(guī)劃中過高的商業(yè)指標(biāo)、難去化的配套指標(biāo)調(diào)整為住宅指標(biāo)，從根本上解決項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性不足的問題；二是依托新政的金融支持政策，主動(dòng)對接金融機(jī)構(gòu)和金融資產(chǎn)管理公司，通過并購貸、資產(chǎn)重組等方式化解資金鏈和債務(wù)死結(jié)；三是引入國企、央企作為新的開發(fā)主體或投資方，借助其資金和資源優(yōu)勢，推動(dòng)項(xiàng)目重啟，民企可保留部分股權(quán)或參與項(xiàng)目運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

（三）正常推進(jìn) / 已批規(guī)劃的攻堅(jiān)項(xiàng)目：聚焦金融輸血，探索合作，保障項(xiàng)目節(jié)奏

對于仍在正常推進(jìn)的或在等待市場調(diào)整并且已取得規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目如南山康佳集團(tuán)總部廠區(qū)、前海觀山海家園等，已具備成熟的規(guī)劃和開發(fā)條件，新政帶來的直接紅利有限，核心策略是借助金融輸血與探索重整重組路徑。待整體市場活力的恢復(fù)后，把握新的合作或退出機(jī)會(huì)。

正如我們經(jīng)常提到，當(dāng)前地產(chǎn)和城市更新市場已難以依靠某個(gè)政策就能全面提振市場信心與整體活力。此次新政的最終目標(biāo)還是修復(fù)市場健康度，為城市更新僵化、停滯的現(xiàn)狀提供新的盤活可能。于市場參與主體而言，誰能更高效地處理復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系，誰能更精準(zhǔn)地把握新政下的經(jīng)濟(jì)測算，誰能在“降低預(yù)期”與“合理回報(bào)”之間找到平衡點(diǎn)，誰就能在這一輪存量博弈中占據(jù)先機(jī)。