樓市“小陽春”能持續多久？︱劉德科

文︱劉德科

“小陽春”會持續多久

2026年的樓市“小陽春”，已如期而至。如果要說得更讓一些人高興，那就用“實錘來臨”或者“成色十足”這樣的重磅詞匯。

會持續多久？這就需要我們仔細感受一下最近出臺的兩個核心政策——第一，提高公積金房貸額度；第二，政府出手收購老舊二手房。

這兩個政策，一個是感覺很有用的安慰劑，另一個則是切實有效的強心針。

感覺很有用的安慰劑

先說安慰劑。各地陸續出臺的公積金優化政策，就是安慰劑。為什么說是安慰劑？首先，商業房貸的利率已經跟公積金相差無幾，其他商業貸款的利率甚至已經遠低于公積金，公積金的刺激效應因而變得非常微弱；其次，公積金對于購房的實際支持作用，從來就非常有限——在大多數購房案例下，公積金房貸額度即便在提高之后，跟總房價相比，仍然懸殊。

這一切，地方政府當然都門兒清。那么，為什么還要出臺這樣的安慰劑？首先，當前地方政府有權力動用的辦法極少，公積金是工具箱里僅剩的工具之一；其次，由于樓市已經持續低迷了五年，公積金繳存余額變得相對充裕，客觀上有條件提高公積金房貸額度；再者，即便是安慰劑，出臺也比不出臺要好。

切實有效的強心針

再來說說切實有效的強心針——我們指的當然是政府出手收購老舊二手房。這個政策是上海發明的。春節前〔2026/2/2〕，上海市正式啟動了第一批收購二手住房用于保障性租賃住房工作，由各區公租房公司作為收購主體，由中國建設銀行提供金融支持。上海這個政策，創造性地落實了中央所提出的「鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房」，賦予了全新的生命力。今天〔2026/3/31〕，這個政策的第一個受益者施先生已經完成了簽約，他把一套40平方米的老破小成功賣給政府，買了保利·譽靜安的一套新房。

寧波緊跟上海。春節長假剛結束時〔2026/2/28〕，寧波便啟動了當地多家國企主導的全市域商品住房“以舊換新”活動，重點收購2010年前建成的舊房。政策獲得了強烈的市場反響。唯一的缺憾是每個區限額100名，已經顯現出僧多粥少的局面。為什么要限額？可能是因為寧波缺乏相應的金融支持——僅靠國企掏錢收購二手房，是不可持續的；這個政策的關鍵點在于，它必須要像上海那樣獲得強有力的金融支持（由中國建設銀行提供金融支持）。但還是那句話，寧波在提振樓市這件事情上，已經足夠努力了。寧波不僅給了安慰劑（提高公積金房貸額度），也給了強心針（雖然是限名額）。

如果能夠

現在，我們回到開頭的那個問題：今年的“小陽春”會持續多久？會不會像去年的“小陽春”那樣，過完春天就沒了，迅速就跌進了冷秋與寒冬？

我們的看法是：如果地方城市沾沾自喜于安慰劑政策（提高公積金房貸額度），那么“小陽春”是持續不了多久的；如果有辦法實施上海的那種強心針政策（政府收購二手房用作保租房），并且能夠像上海那樣獲得強有力的金融支持，那么“小陽春”就能穩固，就能生機勃發地延續下去。

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