綠城，不再“綠城”

3月31日，綠城中國2025年度業(yè)績會現(xiàn)場，主席臺上就座的四位公司核心管理層，執(zhí)行總裁周長江、董事長劉成云、代理行政總裁耿忠強(qiáng)和副總裁李駿，前三位都來自大股東中交集團(tuán)。

自此，由宋衛(wèi)平于1995年1月創(chuàng)立的綠城中國，徹底進(jìn)入中交全面掌控的時代。

綠城2025年的成績不能算好。全年收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%；公司歸母凈利潤僅0.71億元，較2024年15.96億元下跌95.6%，創(chuàng)下新低。

業(yè)績會的前一天，與2025年年度業(yè)績發(fā)布同一天，綠城中國宣布，郭佳峰因退休辭任執(zhí)行董事、環(huán)境社會及管治委員會成員、行政總裁及集團(tuán)其他職務(wù)。

談不上變天，畢竟，過江名士多于鯽。但，郭又有點(diǎn)不一樣。

郭佳峰是1999年就加入綠城的元老級人物，隨著他的退休，那個執(zhí)著于打磨產(chǎn)品細(xì)節(jié)，在中國豪宅開發(fā)領(lǐng)域，曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)氣之先的綠城，也已經(jīng)失了一騎絕塵的能力。

有多少“綠粉”還記得，那個因?yàn)椤傲⒚骖伾挥鋹偂⒋皯艋《炔蝗岷汀⒌卮u花紋不協(xié)調(diào)”，就砸掉重做的綠城，用每一個細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，建立起綠城的品質(zhì)信仰，才有了追著買綠城房子的“綠粉”。

也正是從綠城開始，行業(yè)里對房子的標(biāo)準(zhǔn)是，有美譽(yù)度，有忠誠度。一家地產(chǎn)公司在行業(yè)里實(shí)現(xiàn)了客戶有復(fù)購率。

有時代的紅利，也有行業(yè)的紅包。

美好的事情都有謝幕的時間點(diǎn)，一切都在2014年發(fā)生了變化。那一年，綠城陷入資金危機(jī)，中交集團(tuán)收購了宋衛(wèi)平手里24.288%的股份，和香港九龍倉并列綠城中國的第一大股東。

2015年，中交集團(tuán)再進(jìn)一步，成為綠城中國單一大股東。

最開始，綠城還是由宋衛(wèi)平及其管理團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)，直到2018年，代表中交的張亞東空降綠城，任黨委書記、執(zhí)行總裁。

在成為綠城單一大股東三年后，中交集團(tuán)開始了對綠城掌控權(quán)的逐漸滲透。僅僅一年后，2019年7月，張亞東就接替宋衛(wèi)平成為綠城中國董事會主席，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平從綠城徹底出局。

宋衛(wèi)平的退出代表著什么？代表著那些曾經(jīng)的經(jīng)典——桃花源、玫瑰園、蘭園，都成為了一個時代珍貴的過往。

就這么，翻篇了。綠城，也隨著逆風(fēng)翻盤了。

宋衛(wèi)平離開的同一天，他的舊部郭佳峰被委任為綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁。

此時的綠城董事會，既是穩(wěn)固的“三角關(guān)系”，又是精妙的權(quán)力平衡：中交系占據(jù)四個執(zhí)行董事席位，郭佳峰代表宋衛(wèi)平舊部，九龍倉也重返董事會，指派吳天海任非執(zhí)行董事。

張亞東執(zhí)掌帥印后的綠城，化身規(guī)模擴(kuò)張的“機(jī)器”，提出了“三年業(yè)績計(jì)劃”：2019-2021年，銷售額目標(biāo)分別是2000億、2500億、3000億元。

時任執(zhí)行總裁的郭佳峰，恰恰主管投資拓展。這三年，綠城在土地市場瘋狂掃貨，新增貨值屢創(chuàng)新高，最終，綠城超額完成三年計(jì)劃。

曾經(jīng)的品質(zhì)信仰，已經(jīng)追不上規(guī)模急劇擴(kuò)張的綠城。曾經(jīng)引領(lǐng)行業(yè)的品質(zhì)標(biāo)桿，化為一道背影，正在漸行漸遠(yuǎn)。

2020年12月，張亞東辭去兼任的行政總裁，由郭佳峰接任，全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營。

或許此時，已經(jīng)預(yù)示了非中交“嫡系”的張亞東日后的出局。

規(guī)模狂奔下的綠城，沒有了品質(zhì)的加持，產(chǎn)品溢價也蕩然無存。

從2020年開始，綠城中國的毛利率就直接下降，從2020年的23.7%，一路下跌，到2025年只有11.9%，和其他同行幾無差異。

股東應(yīng)占利潤和凈利潤則從2023年開始急速下跌，2025年凈利潤大幅下滑至上市以來的最低水平，股東應(yīng)占利潤大跌95.6%至7100萬元，逼近虧損邊緣。

2025年3月底，也是在年報發(fā)布的當(dāng)口，綠城突然公告，張亞東離職，劉成云接任綠城董事會主席。

一年后，郭佳峰退休，耿忠強(qiáng)接任綠城行政總裁。與郭佳峰一同離任的，還有九龍倉派出的代表周安橋。至此，九龍倉在綠城董事會的最后一個印記也徹底消失。

被郭佳峰一手推上資本市場的代建平臺綠城管理，耿忠強(qiáng)也由聯(lián)席主席轉(zhuǎn)為董事會主席，和綠城中國一起，完成了權(quán)力的交接。

目前，綠城董事會中，中交系占比過半，隨著中交集團(tuán)對綠城的管控持續(xù)深化，治理結(jié)構(gòu)也全面央企化。

從2014年進(jìn)場，到耿忠強(qiáng)接任行政總裁，中交集團(tuán)用了將近十二年的時間，完成了從財(cái)務(wù)投資到全面掌控的角色轉(zhuǎn)換。

從這個角度看，中交集團(tuán)是有耐心的。

只是，如今已經(jīng)完全在中交掌控下的綠城，手上握著的，是一份利潤被大幅侵蝕、全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公允值變動損失凈額49.36億元以及上市二十年來首次不分紅的成績單。

截至2025年底，綠城中國剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項(xiàng)目的貨值約占了一半，也就是1150億元。去年，綠城已經(jīng)完成的2021年及以前庫存的去化大約328億元。

也就是說，張亞東當(dāng)年瘋狂擴(kuò)張埋下的“雷”，綠城還需要更長的時間來消化。

但是，中交主導(dǎo)下的綠城，也并沒有放棄對規(guī)模的執(zhí)著。在業(yè)績會上，綠城管理層明確，2026年拿地預(yù)算約1000億元，（自投項(xiàng)目）銷售目標(biāo)為1300億元。

2025年綠城的權(quán)益拿地金額為592億元，自投項(xiàng)目的銷售額為1534億元，其中歸屬于綠城的權(quán)益金額約1043億元。

雖然銷售目標(biāo)沒有明顯增長，但拿地預(yù)算比去年還是大幅提升，對投資的渴望背后，是對規(guī)模增長的追求。

綠城徹底易主，一轉(zhuǎn)眼十二年了，那個 “偏執(zhí)做產(chǎn)品” 的綠城，再也回不去了，最終在時代的驚濤駭浪里失去了聲響。

現(xiàn)在的綠城，基因不再，沒了靈魂，產(chǎn)品已泯然于眾人。2026年，綠城還會好嗎？