上海這些房子麻煩大了

最近我們把上海在售的新房踩了個遍，看完有一些話不吐不快。

最大的感受是，新房邊上的二手房，可能真的麻煩大了。

產(chǎn)品力被全方位超越，價格可能也沒比你貴多少。

但凡認真看過幾個新盤的人，真的很難再接受二手房。

尤其是總價差不多的情況下，差距大到讓人絕望。

得房率，最狠的一招

以前買二手房，120平的房子，實際能用上90平就不錯了，得房率75%是常態(tài)。

現(xiàn)在的新房呢？

2025年9月上海出臺住宅新規(guī)，陽臺面積放寬、外立面不計容、7090政策取消，結果就是，新房得房率直接飆到85%、90%，不少項目做到95%以上。

中海·云邸玖章，實得率約91%，120平戶型的客廳面積能達到50平。

前灘元境，全屋智能系統(tǒng)，項目實際得房率達到95%以上。

這意味著同樣的120平建筑面積，新房比你多出十幾二十個平方。多出來一個完整的書房、衣帽間、甚至次臥。你說二手房怎么打？

公區(qū)：質的提升

現(xiàn)在的新房，外立面全面拋棄真石漆，鋁板、干掛石材成標配，這配置已經(jīng)下探到五六百萬的總價段。

會所、恒溫泳池、風雨連廊、一樓架空抬板、類一梯一戶，這些以前千萬豪宅才有的配置，現(xiàn)在成了上海新房的基礎款。

這讓二手房怎么競爭？

大多數(shù)老小區(qū)的公共區(qū)域什么樣？不用我多說。樓道堆滿雜物、地下車庫漏水昏暗。

對買房人來講，室內可以敲了重裝，但外立面、大堂、車庫、樓道，這些框架性的區(qū)域，改不了。

所以買二手房的時候，去消防樓梯轉一圈，去垃圾站聞聞，去地下車庫看看有沒有積水——這些地方才暴露小區(qū)真實環(huán)境。

當然，新房提質，不是開發(fā)商良心發(fā)信，而是供需關系改變，只有好產(chǎn)品才能吸引到買家。

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價格：可能沒貴多少

很多人覺得新房貴，但算筆賬就會發(fā)現(xiàn)，可能真沒貴多少。

1）首先，新房有稅費優(yōu)勢。

二手房不滿兩年要交增值稅，加上個稅、中介費，綜合成本比新房高出一截。

新房只要交契稅，省下的錢夠交好幾年物業(yè)費。

2）其次，按實際使用面積折算，新房單價反而可能更低。

你二手房掛牌10萬，得房率75%；新房掛牌12萬，得房率95%。按實際面積一算，誰貴誰便宜還真不好說。

3）品質碾壓

一個是蘋果17，一個是諾基亞，居住體驗沒法比。

別說老二手房了，就是前幾年的新房，都頂不住。

黃浦的江景新房賣到十七八萬，旁邊二十年的二手房只能賣十二三萬——單價差了幾萬，但產(chǎn)品力差了兩個時代。

看過新房的人，真的回不去了。

越來越多房子正在成為消費品。

很多人還把房子當傳家寶，醒醒吧。

所有的一手房終究會變成二手房。

產(chǎn)品迭代的速度，比你想的快得多。就像手機從諾基亞到蘋果，從iPhone 4到iPhone 17，新款出來的第一件事，多半是老款降價。

因為現(xiàn)在已經(jīng)是不缺房子的時代了。

上海樓市現(xiàn)在就是這個邏輯。

2025年9月的新規(guī)，老產(chǎn)品過時。

很多人一套房住5到10年就換了，貶值很正常。

沒人會因為手機明年降價就不買今年的新款——比較體驗差了一代。

所以千萬別把老房子當個寶。趁著現(xiàn)在還有人接盤，趕緊出。

特別是那些好久沒有新房供應的地段，突然出現(xiàn)一個3.5代高品質新房，得房率95%、戶型好、裝標高、還配會所，這條"鯰魚"大概率能把周邊需求全部吸走。

尤其要小心周邊還有大量空地待供應的新房板塊。現(xiàn)在買的新房，兩年后可能就是"老款"。產(chǎn)品進化太快了。

上海北區(qū)，桃浦， 上大， 南翔， 茫茫多的新房，卷品質，卷價格，各種卷。

如果你的房子在這里，還房齡老品質差，未來如何不用我多講。

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老破小反而安全

有意思的是，最危險的不是老破小，而是總價500萬以上的"偽改善"二手房。

小陽春二手房成交火熱，但低總價占比超高。3月份70%的二手房成交集中在300萬以下，這是新房打不到范圍。

老破小總價低，300萬以下，和周邊新房根本不在一個維度競爭。

反倒是那些房齡十五年以上、品質一般、總價五六百萬的商品房，和新房正面撞車，毫無勝算。

600-1000w這個總價段，是最卷的，大虹橋，唐鎮(zhèn)，金橋，北蔡，桃浦，南大，南翔，莘莊，梅隴……中外環(huán)近郊各路新房都在卷。

事實上，新房對二手的沖擊不僅是1000w以內這個價位段，頂級豪宅也同樣。

上海樓市最近的小陽春，除了翠湖二手房熱銷外，其他頂豪小區(qū)依然被新房壓制。

不用說新房還有各種促銷折扣手段，開發(fā)商的宣發(fā)更是鋪天蓋地，流量都給吸走，二手房東毫無招架還手之力。

前灘東方灣低區(qū)119㎡，7.3萬/㎡，總價低于900萬；云啟濱江185㎡低區(qū)2000萬（采光較差）。

帶來的后果就是，前灘、徐匯濱江近期二手房成交困難，大戶型成交0封，成交的是掛戶口的小戶型。

關鍵的一點，新房和二手，哪個對操盤手更重要？

答案不言而喻。新房賣得好，土地才能賣得掉，城市才能繼續(xù)更新。

如果你是賣房房東：

如果你的房子房齡超過十年、總價在500萬以上、周邊又有高性價比高品質新盤在售，你的房子正在被新房擠壓。

現(xiàn)在降價賣，是止損；等新房批量交付，可能連止損的機會都沒有。

房齡越老的房子，業(yè)主年齡越大，要賣出的也就越多。

這套房子可能是他們年輕的時候新房買入，如今年紀大了，要和子女住一起，或者要換個新房改善；或者單純賣房拿現(xiàn)金養(yǎng)老。

我們這兩年在市場一線接觸了大量這樣的老人賣房。這種小區(qū)長期拋壓就會比較大，價格也有壓力。

如果你是買房人：

新房內卷對你來說是好事，新房卷出了高品質，二手卷出了性價比。

上海樓市已經(jīng)進入了比拼產(chǎn)品力的時代。以前買房看地段、看學區(qū)、看規(guī)劃，現(xiàn)在還要看產(chǎn)品本身。

房子終究會老，但好房子老得慢一些。

而大多數(shù)二手房，正在以肉眼可見的速度，變成"諾基亞"。

這是虹口江灣鎮(zhèn)的小區(qū)新海城， 靠高架的，三房還要五六百萬。

地鐵三站之外就是淞南新房招商序，單價也是6萬多。

對新上海人來講，虹口江灣鎮(zhèn)，地段能級真的能比寶山淞南高出很多嗎？

所以各位上海在賣房或者準備賣房的房東，一定要關注你家附近3-5公里有沒有新房要上，總價段和你有沒有重疊。

當然，新房也有自身的“短板”。

那就是越來越貴了，單價高，面積大，導致總價與周邊老破小脫節(jié)。

越來越多的二手房房東，因為賣了二手換不起新房，索性直接下架不賣了

但這種脫節(jié)不可持續(xù)，想要新房賣的出去，與周邊的二手房必定會維持一個合理的價差，也就是說會達到新的平衡。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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