北京城建發(fā)展二把手站臺，劉露軍排面拉滿

文/北京進(jìn)深 林振興

龍樾海序太燃了，樣板間開放三天，到訪約2000組。

樣板間人多到都需要限流，甚至很多博主都找不到機(jī)會拍空鏡。

更絕的是它的首秀排面，不請明星，請機(jī)器人。

4月17日，龍樾海序營銷中心及樣板間開放，20多萬的春晚同款機(jī)器人，開場表演武術(shù)+舞蹈，甚至還帶看房。這操作，屬實(shí)把流量玩明白了。

這只是一個樓盤的營銷活動，卻請了城建發(fā)展總經(jīng)理鄒哲親自來站臺，劉露軍的面子足夠大。劉露軍是城建發(fā)展總經(jīng)理助理，也是龍樾海序的董事長。

鄒哲是城建發(fā)展的頂梁柱。這幾年，他與前董事長儲昭武一起逆勢漲薪。

去年，鄒哲是城建發(fā)展唯一年薪破百萬的高管。他的年薪實(shí)現(xiàn)了三級跳，從2023年的78.13萬元漲至2024年的92.23萬元，再到2025年的100.72萬元。

反觀其他高管，集體降薪。

大概是城建發(fā)展還沒走出虧損。2025年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入302.81億元，同比增長19.02%，但歸屬股東凈虧損4.13億元。

這個時間，龍樾海序顯得愈發(fā)重要了。劉露軍和操盤手王鑫，身上擔(dān)子很重，只許成功，不許失敗。

01

相較于昌平的星寰時代和國賢府PARK，龍樾海序的推盤速度不緊不慢。

劉露軍和王鑫避其鋒芒。先讓它們的子彈飛一會兒。

龍樾海序一共開放了三個樣板間：78㎡、108㎡、122㎡。

王鑫很聰明，在引流戶型的展示上，樣板間選了78㎡（僅46套），沒選76㎡（共186套）。

兩個戶型最大的區(qū)別在于，中間戶 vs 邊戶。

78㎡的270°弧形轉(zhuǎn)角窗，視覺沖擊力極強(qiáng)，一下就能抓住購房者的眼球，不僅自帶記憶點(diǎn)，空間感也拉滿。

反觀76㎡，不僅沒有270°轉(zhuǎn)角窗加持，面寬和尺寸也都“縮水”了一圈。

* 客廳面寬：76㎡是3.8米，78㎡是4.3米。

* 北向兩個臥室面積：76㎡分別是7.56㎡、5.88㎡；78㎡分別是8.68㎡、6.44㎡。

* 贈送面積：相較于78㎡，76㎡還少了側(cè)面飄窗贈送（客廳 廚房 衛(wèi)生間）。

這種拿邊戶做樣板間的打法，也放到了108㎡身上。

邊戶108㎡只有35套，而真正占大頭的中間戶108㎡（足足298套）。

這個戶型最大亮點(diǎn)有兩處：

一是，南向客廳陽臺外有花池。

花池臺面造型也有小巧思，有一個約20公分的“小吧臺”，清晨咖啡、夜晚小酌，愜意小資感拉滿。

二是，北向還多了廚房外的設(shè)備平臺贈送。

這個空間可以做家政間，實(shí)得率更高，配有窗戶和洗手臺，頂部有電動晾衣架的預(yù)留位。

王鑫很厲害，108㎡樣板間里還藏了隔斷“魔術(shù)”。

廚房與北次臥之間，展示時用了一個島臺式臺面，顯得通透又寬敞。可實(shí)際上，交付標(biāo)準(zhǔn)是一堵墻。

一旦把那面墻封起來變成兩個獨(dú)立空間，廚房操作臺面會明顯變窄，旁邊臥室也更顯局促，僅7㎡左右。

最后，該戶型有一個bug，入戶門正對廁所。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

02

在內(nèi)部，龍樾海序的分量，不用多說。它是北京城建“好房子”營造體系的落地實(shí)踐之作。

項(xiàng)目開發(fā)主體——北京城華房地產(chǎn)是城建發(fā)展的一級子公司。股權(quán)上，它由城建發(fā)展（600266.SH）控股80%，藍(lán)華宇房地產(chǎn)持股20%。

可別小看藍(lán)華宇房地產(chǎn)這位“二當(dāng)家”，它背后站著的是昌平區(qū)屬國企北京嘉銘，妥妥的區(qū)域開發(fā)主力軍之一，負(fù)責(zé)城市開發(fā)工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點(diǎn)村改造項(xiàng)目。

東小口賀村中灘組團(tuán)共有3幅住宅子地塊，用地規(guī)模總計(jì)14.49公頃，規(guī)劃地上建面39.8萬㎡。

其中，龍樾海序所在的001地塊規(guī)模最小，規(guī)劃建面約8.8萬㎡，卻是最早出讓、最早啟動的“先發(fā)部隊(duì)”，具有先發(fā)優(yōu)勢。

另外兩宗地——東側(cè)002地塊建筑規(guī)模約15.6萬㎡，南邊的005地塊約15.4萬㎡，目前仍在“待嫁”狀態(tài)。

在東小口，城建發(fā)展或藏著一個不小的野心。

如若劉露軍和王鑫這次能打一場漂亮的勝仗，實(shí)現(xiàn)龍樾海序大賣，城建發(fā)展或?qū)㈨槃菽孟屡赃厓勺诘兀瑢?shí)現(xiàn)三盤聯(lián)動、連片開發(fā)，直接鎖定東小口板塊話語權(quán)。

可如果第一槍“啞火”，劉露軍或鄒哲想再向領(lǐng)導(dǎo)申請?jiān)跂|小口繼續(xù)拿地，難度恐怕會直線上升。

特別是眼下，城建發(fā)展董事長齊占峰，原本就是北京城建集團(tuán)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，對資金管控極為嚴(yán)格。

在他手下，每一筆投資都必須看得見回報。

03

龍樾海序規(guī)劃建12棟住宅樓，共907戶。

5棟洋房和7棟18F小高層高低錯落，穿插布局。占地3.13公頃，容積率高達(dá)2.8。

北京在全國來講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經(jīng)北京近三四年來住宅地塊的最高容積率水平。

當(dāng)然2.8不是唯一，去年有一些四環(huán)甚至三環(huán)內(nèi)地塊，容積率也達(dá)到2.8。

但是這個項(xiàng)目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內(nèi)，實(shí)在有點(diǎn)偏矮，常規(guī)情況，至少建筑限高80米。

相較而言，龍樾海序規(guī)劃的難度更大。但設(shè)計(jì)師做了很多精巧的設(shè)計(jì)。

龍樾海序的首層架空層，多達(dá)八個。

包括北排4棟小高層1#-4#樓首層；正中間4#、6#、7#樓首層；以及西南角12#樓首層。

按照開發(fā)商在回復(fù)意見中給出的數(shù)字，該項(xiàng)目架空層面積為1818.34㎡，住宅樓座基底面積為7409.54㎡，架空層面積占比達(dá)到24.54%。

加上大門入口的兩處下沉庭院，會所體系相當(dāng)強(qiáng)大。

開發(fā)商不是做慈善，也不是專門為了豐富業(yè)主們的生活，是為了滿足日照需要。

如果它們建成住宅，那么一層的日照采光，就很有可能不達(dá)標(biāo)了。

龍樾海序，也是新規(guī)實(shí)施后，北京首個民宅配電室“入地”的項(xiàng)目。

此外，圖紙上有157個地上停車位，旁邊還畫了圓圈。它有個學(xué)名，叫做“樹陣式停車位”

開發(fā)商先按車位報規(guī)，待驗(yàn)收之后，大概率會將地上停車位變成綠地，最終導(dǎo)致車位配比偏低。

它給開發(fā)商帶來的好處是，節(jié)約建安成本。現(xiàn)在樓市低迷，開發(fā)商從車位上摳成本了。

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