一線城市樓市回暖，拐點真的來了嗎？

近期，國內樓市呈現出快速回暖的態勢，一時間“樓市拐點已至”的觀點甚囂塵上。那么，樓市真的迎來拐點了嗎？讓我們一同深入剖析。

3月份的數據為樓市回暖提供了有力支撐。在統計的70個城市中，新房價格環比上漲的有14個，二手房上漲的有13個，分別比上月增加4個和11個。尤其是一線城市，二手房價格整體上漲0.4%，且四個一線城市無一例外，全部由跌轉漲。

與此同時，二三線城市房價跌幅也在收窄。二線城市二手房環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點；三線城市下降0.4%，降幅收窄0.1個百分點。有業內人士指出，四大一線城市房價齊漲，二三線城市跌幅收窄甚至接近轉正，這種情形在過去幾年的深度調整中從未出現過。

當前四大一線城市房價齊漲、二三線城市房價跌幅收窄，救市政策是主要推動因素。如今，銀行房貸利率已降至3.2%，首付比例降至15%，絕大多數城市全面放開限購政策，就連上海等一線城市也在逐步松綁。

這一系列政策吸引了大量剛需購房者集中入市，使得部分大中城市房價止跌回穩。此外，不少城市啟動存量房收儲，將其轉化為保障房，既消化了庫存，又在短期內穩定了房價。

這一系列救市政策雖能在短期內避免房地產市場大幅波動，起到穩定樓市的作用，但無法改變房地產市場調整的大趨勢。救市政策的核心目的是“穩房價”“穩預期”，讓房價在短期內保持相對穩定，然后逐步推動房地產市場去投機化、去泡沫化，回歸居住屬性。

僅憑一兩個月的房價和成交量數據就判定樓市拐點到來，未免過于牽強。以下三個方面的原因，足以說明當前樓市拐點并未到來。

目前，國內各地房價仍存在較大泡沫。二三線城市房價與收入比通常在20-25之間，一線城市更是高達40以上。這意味著當地居民不吃不喝幾十年才能買得起一套房。

而且，北京、上海、深圳等一線城市房價已躋身全球最貴房價前五名。如此高的房價泡沫，早已超出當地居民的購買能力，指望一線城市核心區域房價大幅上漲，顯然不現實。

近年來，賺錢愈發艱難，工資收入增長緩慢，生意也越來越難做，多數家庭對未來收入增長預期持謹慎態度。以當前居民收入及對未來的預期，很難長期支撐高房價。

以上海為例，二手房成交量中70%以上是300萬及以下的房子。同時，剛需購房者越來越理性，不再像2020年之前那樣沖動買房，而是會根據家庭經濟和居住情況決定是否購房。

中國已步入老齡化社會，60歲以上老年人口數量超過3.1億，預計到2030年將超過4億。而年輕人數量逐漸減少，90后有1.75億，00后有1.45億。

老年人大多已有住房，無需再購房；年輕人作為購房主力軍，數量減少，購房需求也會逐漸萎縮。此外，城里的年輕人可通過繼承父母房產解決居住問題，未來剛需購房將越來越少。

四大一線城市房價齊漲、二三線城市接近轉正，并不意味著樓市拐點已經到來。目前部分房價的止跌反彈，是救市政策利好下積攢多時的剛需集中入市所致。我們不能僅憑一個月的房價回暖數據就判定拐點來臨。

可以預見，未來房價將呈現“穩中有降”的態勢，以時間換空間，逐步回歸居住屬性，最終實現軟著陸，將對經濟的影響降到最低。