日本正在“香港化”：外國(guó)人覺(jué)得便宜，日本人卻越來(lái)越消費(fèi)不起

作者：MAMIANA

來(lái)源：MAMIANA HOUSE

文章已獲授權(quán)

最近日本出了一本書(shū)，名字很刺眼：

《2035年 増える富?消える富の見(jiàn)分け方》

《インフレ地獄を生き抜く資産戦略》

作者小林大祐，是日本的不動(dòng)產(chǎn)投資家，也被稱為“不動(dòng)産アニキ”。

這本書(shū)大概講的是：如果日本真的進(jìn)入長(zhǎng)期通脹時(shí)代，哪些資產(chǎn)會(huì)變得更值錢，哪些資產(chǎn)會(huì)慢慢被淘汰。

但我覺(jué)得里面最有意思的，不是具體買什么資產(chǎn)，而是它提到的一個(gè)判斷：

東京正在“香港化”。

這個(gè)說(shuō)法，和我之前講過(guò)的“日本正在變成一個(gè)大號(hào)高級(jí)版泰國(guó)”，其實(shí)是一回事的兩面。

“高級(jí)泰國(guó)化”，說(shuō)的是消費(fèi)。

“香港化”，說(shuō)的是資產(chǎn)。

前者是：

好餐廳、好酒店、好旅游地，越來(lái)越多是外國(guó)游客和外國(guó)人在消費(fèi)。

后者是：

好地段、好房子、好社區(qū)，越來(lái)越不是普通本國(guó)人買得起的東西。

這兩個(gè)趨勢(shì)合在一起，可能就是未來(lái)日本最值得觀察的變化。

1. 東京為什么會(huì)“香港化”？

這里說(shuō)的“香港化”，不是說(shuō)東京真的會(huì)變成香港。

而是說(shuō)：

東京核心區(qū)的房子，越來(lái)越不是按照日本普通人的工資來(lái)定價(jià)，而是按照全球有錢人的購(gòu)買力來(lái)定價(jià)。

香港最典型的問(wèn)題就是這個(gè)。

香港本地年輕人買不起房，當(dāng)然有很多原因，但最核心的一點(diǎn)是：香港房子早就不只是“住的地方”。

它是全球資本的資產(chǎn)。

是富人的避險(xiǎn)工具。

也是身份、教育、金融、移民、資產(chǎn)配置的一部分。

所以香港房?jī)r(jià)不完全看本地人工資。

它看的是全球資金。

現(xiàn)在東京核心區(qū)，也開(kāi)始有一點(diǎn)這個(gè)味道了。

日元便宜。
日本安全。
東京基礎(chǔ)設(shè)施好。
醫(yī)療、教育、治安、服務(wù)都穩(wěn)定。
外國(guó)人買日本不動(dòng)產(chǎn)的門檻也不算特別高。

于是東京的好房子，不再只是日本人的房子。

它開(kāi)始變成亞洲富裕層眼里的“安全資產(chǎn)”。

對(duì)日本普通人來(lái)說(shuō)，一套東京核心區(qū)公寓，可能是一輩子的負(fù)擔(dān)。

但對(duì)海外富人來(lái)說(shuō)，它可能只是資產(chǎn)配置的一部分。

這時(shí)候，本地人當(dāng)然就很難競(jìng)爭(zhēng)。

2. 外國(guó)人覺(jué)得日本便宜，日本人覺(jué)得日本貴

過(guò)去很多人對(duì)日本的印象是：

日本雖然工資不高，但生活穩(wěn)定。

普通人認(rèn)真工作，也能租到不錯(cuò)的房子，吃到不錯(cuò)的餐廳，去國(guó)內(nèi)旅游，周末泡溫泉，偶爾吃一頓好料。

日本最有魅力的地方，其實(shí)就是這種“普通中產(chǎn)也能過(guò)得體面”的感覺(jué)。

但現(xiàn)在，這個(gè)平衡正在被打破。

日元貶值之后，日本在外國(guó)人眼里變便宜了。

拿美元、港幣、新幣、人民幣資產(chǎn)的人來(lái)日本，會(huì)覺(jué)得：

東京酒店不算貴。
日本餐廳不算貴。
日本服務(wù)太便宜。
日本房子也沒(méi)有想象中貴。

可是日本人自己不是拿美元工資。

日本人拿的是日元工資。

所以同一個(gè)日本，對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)是“打折天堂”，對(duì)日本本國(guó)人來(lái)說(shuō)卻是“越來(lái)越貴”。

這就是今天日本最微妙的變化：

外國(guó)人覺(jué)得日本便宜，日本人覺(jué)得日本貴。

3. “高級(jí)泰國(guó)化”和“香港化”，其實(shí)是同一件事的兩面

我之前一直說(shuō)，日本正在變成一個(gè)“大號(hào)高級(jí)版泰國(guó)”。

這個(gè)說(shuō)法不是貶義。

泰國(guó)有很多高級(jí)酒店、高級(jí)餐廳、高級(jí)度假區(qū)。

曼谷、普吉、清邁的一些好地方，服務(wù)很好，體驗(yàn)很好，價(jià)格對(duì)歐美人、香港人、新加坡人來(lái)說(shuō)也不算貴。

但問(wèn)題是，那些地方很多時(shí)候已經(jīng)不是本地普通人消費(fèi)的地方。

它們是給外國(guó)游客、數(shù)字游民、海外退休人群、跨國(guó)公司高管、當(dāng)?shù)馗蝗讼M(fèi)的。

本地人當(dāng)然也生活在這個(gè)城市里。

但很多高端消費(fèi)空間，已經(jīng)跟普通人的日常生活脫節(jié)了。

日本現(xiàn)在也有一點(diǎn)這個(gè)趨勢(shì)。

京都的高級(jí)酒店，誰(shuí)在住？

東京的高級(jí)壽司，誰(shuí)在吃？

北海道的滑雪度假村，誰(shuí)在買房？

銀座、六本木、麻布臺(tái)、白金、灣岸的高端公寓，誰(shuí)在配置？

當(dāng)然不全是外國(guó)人。

但越來(lái)越多的消費(fèi)和資產(chǎn)，確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始被“外部購(gòu)買力”重新定價(jià)。

這就是我說(shuō)的“大號(hào)高級(jí)泰國(guó)”。

而這本書(shū)作者提到的“東京香港化”，其實(shí)就是同一件事的另一個(gè)側(cè)面。

高級(jí)泰國(guó)化，講的是消費(fèi)。

香港化，講的是資產(chǎn)。

消費(fèi)上，日本越來(lái)越像一個(gè)高級(jí)旅游目的地。

資產(chǎn)上，東京核心區(qū)越來(lái)越像一個(gè)國(guó)際化資產(chǎn)配置市場(chǎng)。

4. 這本書(shū)真正講的不是“買房”，而是“資產(chǎn)分層”

這本書(shū)表面上是一本資產(chǎn)配置書(shū)。

它講不動(dòng)產(chǎn)、黃金、加密資產(chǎn)、日元、美元，也講通脹時(shí)代里哪些資產(chǎn)會(huì)留下，哪些資產(chǎn)會(huì)消失。

但我覺(jué)得它真正有意思的地方是：

通脹時(shí)代，資產(chǎn)不是一起上漲，而是被重新篩選。

以前大家覺(jué)得，日本是一個(gè)不怎么通脹的國(guó)家。

錢放在銀行里，好像也沒(méi)什么問(wèn)題。

工資不怎么漲，物價(jià)也不怎么漲。

今天存下來(lái)的錢，過(guò)幾年價(jià)值也差不多。

但如果通脹真的變成長(zhǎng)期趨勢(shì)，邏輯就完全變了。

錢本身會(huì)貶值。

現(xiàn)金、普通存款、弱日元資產(chǎn)，都會(huì)慢慢被稀釋。

另一邊，稀缺資產(chǎn)會(huì)被重新定價(jià)。

什么是稀缺資產(chǎn)？

東京核心區(qū)的土地。
再開(kāi)發(fā)區(qū)域。
外國(guó)人也愿意買的房子。
有全球需求的城市。
黃金。
海外資產(chǎn)。
強(qiáng)貨幣資產(chǎn)。

作者并不是簡(jiǎn)單說(shuō)“日本所有房子都會(huì)漲”。

恰恰相反。

他的意思更像是：

未來(lái)日本資產(chǎn)會(huì)分裂。

好資產(chǎn)越來(lái)越貴。

差資產(chǎn)越來(lái)越?jīng)]人要。

核心城市越來(lái)越貴。

地方空置房越來(lái)越多。

有錢人越來(lái)越會(huì)配置資產(chǎn)。

普通人如果只拿著現(xiàn)金，可能什么都沒(méi)做，卻發(fā)現(xiàn)自己越來(lái)越窮。

這就是“増える富”和“消える富”的區(qū)別。

5. 東京的塔樓公寓，真的永遠(yuǎn)安全嗎？

這里還有一個(gè)很重要的點(diǎn)。

很多人一聽(tīng)到“東京房子會(huì)漲”，第一反應(yīng)就是：

那是不是應(yīng)該去買東京塔樓公寓？

但這本書(shū)并不是在無(wú)腦鼓吹塔樓公寓。

相反，小林大祐也討論過(guò)“タワマンバブル”，也就是東京塔樓公寓泡沫的問(wèn)題。

這點(diǎn)很重要。

因?yàn)槠胀ㄈ俗钊菀渍`解“東京香港化”。

大家可能會(huì)以為：

既然東京核心區(qū)越來(lái)越貴，那我隨便買一套都安全。

但現(xiàn)實(shí)不是這樣。

越是漲得快的資產(chǎn)，越要看它背后到底是誰(shuí)在買。

如果是因?yàn)檎鎸?shí)居住需求上漲，那是一回事。

如果是因?yàn)榈屠省⑼赓Y、投資熱、身份焦慮一起推上去，那就是另一回事。

尤其是都心的塔樓公寓。

它確實(shí)有優(yōu)勢(shì)：

地段好。
流動(dòng)性強(qiáng)。
租客多。
看起來(lái)很高級(jí)。
外國(guó)人也認(rèn)識(shí)。

但它也有風(fēng)險(xiǎn)：

價(jià)格已經(jīng)很高。
管理費(fèi)和修繕費(fèi)可能上漲。
同質(zhì)化供給不少。
一旦利率上升，貸款壓力會(huì)變大。
一旦外資買盤(pán)減少，流動(dòng)性可能變化。
一旦市場(chǎng)情緒反轉(zhuǎn)，最先被拋售的也可能是這些“金融商品化”的房子。

說(shuō)白了，東京核心區(qū)的好房子可能會(huì)繼續(xù)貴。

但這不代表所有東京房子都安全。

更不代表普通人可以閉眼沖塔樓公寓。

有些房子是資產(chǎn)。

有些房子只是被包裝成資產(chǎn)的高價(jià)消費(fèi)品。

這是普通人最需要分清楚的地方。

6. 香港化最可怕的，不是房?jī)r(jià)貴

很多人理解“香港化”，只會(huì)想到房?jī)r(jià)貴。

但我覺(jué)得，香港化最可怕的不是房?jī)r(jià)本身，而是城市開(kāi)始分層。

有錢人住核心區(qū)。

普通人被推遠(yuǎn)。

好餐廳服務(wù)有錢人。

好商圈服務(wù)游客和富人。

好學(xué)校、好醫(yī)療、好社區(qū)，慢慢和資產(chǎn)綁定。

最后，城市還在這里，但普通人能進(jìn)去的空間越來(lái)越少。

這才是香港化真正的含義。

東京如果繼續(xù)這樣走，也可能出現(xiàn)類似情況。

不是東京沒(méi)有錢。

東京會(huì)越來(lái)越有錢，越來(lái)越國(guó)際化，越來(lái)越受外國(guó)人歡迎，越來(lái)越像亞洲富人的資產(chǎn)配置地。

但問(wèn)題是：

這些錢和普通日本人的生活，不一定有關(guān)系。

一個(gè)城市可以越來(lái)越繁榮。

同時(shí)，它也可以讓普通人越來(lái)越難生活。

這才是“香港化”的核心。

7. 通脹不是讓所有人一起變窮，而是讓社會(huì)重新分層

很多人理解通脹，只會(huì)想到超市變貴、餐廳漲價(jià)、房租上漲。

但真正深層的通脹，是資產(chǎn)分層。

沒(méi)有資產(chǎn)的人，感受到的是生活成本上漲。

有資產(chǎn)的人，感受到的是資產(chǎn)價(jià)格上漲。

只拿工資的人，會(huì)覺(jué)得什么都變貴了。

有核心資產(chǎn)的人，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)越來(lái)越值錢。

所以通脹時(shí)代最殘酷的地方在于：

它不是讓大家一起變窮，而是讓沒(méi)有資產(chǎn)的人變窮，讓有稀缺資產(chǎn)的人變得更富。

這也是為什么“東京香港化”這個(gè)說(shuō)法值得警惕。

香港的問(wèn)題不是沒(méi)有錢。

香港非常有錢。

但它的問(wèn)題是，錢和普通人的生活脫節(jié)了。

房子越來(lái)越貴。
好地段越來(lái)越貴。
高端消費(fèi)越來(lái)越多。
城市越來(lái)越國(guó)際化。
但普通年輕人越來(lái)越難進(jìn)入這個(gè)游戲。

東京如果繼續(xù)這樣走，也可能出現(xiàn)類似情況。

不是日本變窮了。

而是日本的好東西，越來(lái)越不屬于普通日本人了。

8. 日本未來(lái)可能不是整體變貴，而是高度分裂

所以我覺(jué)得，日本未來(lái)不會(huì)簡(jiǎn)單變成香港，也不會(huì)簡(jiǎn)單變成泰國(guó)。

它會(huì)變成一種更復(fù)雜的形態(tài)：

東京核心區(qū)，越來(lái)越香港化。

旅游和高端消費(fèi)區(qū)，越來(lái)越高級(jí)泰國(guó)化。

地方城市，繼續(xù)人口減少和空洞化。

普通日本人，夾在中間。

東京、京都、北海道、沖繩、福岡，這些有外部需求的地方，會(huì)越來(lái)越貴。

因?yàn)樗鼈儾恢皇墙o日本人用的。

它們會(huì)被游客、海外富人、外資企業(yè)、移居者、投資者一起重新定價(jià)。

但日本大量地方城市，又不會(huì)因此變好。

相反，很多地方還會(huì)繼續(xù)老齡化、人口減少、空屋增加。

所以未來(lái)日本不是整體上漲，也不是整體衰退。

而是高度分裂。

有全球需求的日本，越來(lái)越貴。

沒(méi)有全球需求的日本，繼續(xù)變空。

有資產(chǎn)的人，越來(lái)越舒服。

只靠工資的人，越來(lái)越吃力。

9. 日本最微妙的矛盾

從外國(guó)人視角看，日本太有吸引力了。

安全。
干凈。
服務(wù)好。
吃得好。
交通方便。
醫(yī)療穩(wěn)定。
城市有秩序。
文化有魅力。
房產(chǎn)相對(duì)歐美、香港、新加坡還不算貴。

所以外國(guó)人會(huì)覺(jué)得：

日本真香。

但從日本本國(guó)普通人的視角看，感受完全不同。

工資漲得慢。
物價(jià)開(kāi)始漲。
房子越來(lái)越貴。
旅游地越來(lái)越貴。
好餐廳越來(lái)越難訂。
東京核心區(qū)越來(lái)越買不起。
年輕人越來(lái)越難靠工資積累資產(chǎn)。

這兩個(gè)視角同時(shí)成立。

所以日本最有意思的變化，不是簡(jiǎn)單的“變窮”或者“變富”。

而是：

外國(guó)人眼中的日本越來(lái)越便宜，
日本人眼中的日本越來(lái)越貴。

這句話，可能就是未來(lái)十年日本最大的矛盾。

10. 城市還在，但好東西可能越來(lái)越遠(yuǎn)

這也是為什么我覺(jué)得這本書(shū)值得看。

它表面上是一本資產(chǎn)配置書(shū)，講怎么在通脹時(shí)代保護(hù)財(cái)富。

但從社會(huì)觀察角度看，它其實(shí)提出了一個(gè)更大的問(wèn)題：

當(dāng)日本進(jìn)入通脹時(shí)代，日本過(guò)去那種“普通中產(chǎn)也能穩(wěn)定生活”的社會(huì)結(jié)構(gòu)，還能維持多久？

過(guò)去三十年，日本雖然經(jīng)濟(jì)不算強(qiáng)，但它有一個(gè)很大的優(yōu)點(diǎn)：

便宜。
穩(wěn)定。
均質(zhì)。

便利店便宜。
餐廳便宜。
服務(wù)便宜。
房租相對(duì)可控。
社會(huì)差距沒(méi)有那么刺眼。

但如果未來(lái)日本的核心資產(chǎn)被全球資本重新定價(jià)，高端消費(fèi)被外國(guó)游客重新定價(jià)，日元又長(zhǎng)期偏弱，那么日本就會(huì)慢慢變成另一個(gè)樣子。

對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，日本會(huì)越來(lái)越像天堂。

對(duì)日本普通人來(lái)說(shuō)，日本可能會(huì)越來(lái)越像一個(gè)自己也消費(fèi)不起的國(guó)家。

這不是一天發(fā)生的。

它會(huì)很慢。

先是高級(jí)酒店漲價(jià)。
然后是熱門餐廳漲價(jià)。
然后是旅游地漲價(jià)。
然后是核心區(qū)房子漲價(jià)。
然后是租金上漲。

最后，普通人發(fā)現(xiàn)：

自己生活的城市還在這里，
但城市里最好的東西，已經(jīng)離自己越來(lái)越遠(yuǎn)。

所以，“日本香港化”真正的含義，不是東京會(huì)變成第二個(gè)香港。

而是：

日本的好地段、好房子、好消費(fèi)、好服務(wù)，正在從本國(guó)中產(chǎn)的生活空間，變成全球富人的消費(fèi)和資產(chǎn)配置空間。

這個(gè)趨勢(shì)如果繼續(xù)，日本會(huì)越來(lái)越受外國(guó)人歡迎。

但同時(shí)，日本本國(guó)普通人的生活壓力也會(huì)越來(lái)越大。

一個(gè)國(guó)家可以對(duì)外國(guó)人越來(lái)越有吸引力，
同時(shí)對(duì)本國(guó)普通人越來(lái)越不友好。

日本現(xiàn)在可能就走在這條路上。

如果你對(duì)這個(gè)話題感興趣，可以去看看小林大祐這本：

《2035年 増える富?消える富の見(jiàn)分け方》

它不一定所有觀點(diǎn)都要完全同意，但它提供了一個(gè)很有價(jià)值的觀察角度：

通脹時(shí)代，真正被改變的不是物價(jià)，而是社會(huì)結(jié)構(gòu)。