6連漲！房地產(chǎn)恐迎來報復性反彈，重復港股暴漲行情

近期，關于中國房地產(chǎn)市場即將迎來“報復性反彈”的討論再度升溫，各方觀點交織，市場情緒也隨之波動。盡管宏觀環(huán)境依然復雜，但從多個微觀信號和外圍動向來看，樓市確實出現(xiàn)了一些值得關注的積極變化。

一個引發(fā)熱議的起點，是近期所謂“老登資產(chǎn)”——即傳統(tǒng)上被視為穩(wěn)健、長期持有的重資產(chǎn)類別，出現(xiàn)了明顯的拋售潮。在各類資產(chǎn)中，房地產(chǎn)作為過去幾年最不受待見的板塊，反而在本次資金輪動中逆勢走強，迎來了罕見的“五連漲”。這看似矛盾的現(xiàn)象，實則反映了一個關鍵邏輯：當熱錢從高估值、高風險的資產(chǎn)中撤離時，那些被過度壓制、價格已跌至歷史低位的資產(chǎn)，反而具備了階段性的安全邊際和反彈動能。

與此同時，多家國際投行的態(tài)度也在悄然轉變。過去很長一段時間，外資機構對中國樓市普遍持悲觀預期，但近期，包括摩根大通、高盛等在內的投行開始釋放更為中性的信號，認為中國樓市“非常可能見底”。這一判斷并非無據(jù)可循：政策層面，“保交樓”、降低首付比例、放松限購等措施陸續(xù)出臺；市場層面，部分一二線城市二手房成交回暖，開發(fā)商融資環(huán)境邊際改善；情緒層面，市場對極端悲觀的定價已基本完成，進一步下行空間有限。

值得注意的是，有觀點援引日本房地產(chǎn)市場的歷史走勢，認為中國樓市有可能迎來所謂的“B浪反彈”。在日本地產(chǎn)泡沫破裂后的長期調整過程中，市場并非單邊下行，而是在大幅下跌后出現(xiàn)一輪顯著的中期反彈，即技術性牛市中的“B浪”。這種反彈不一定意味著趨勢反轉，但卻足以在短時間內帶動可觀的價格修復和成交放量。參考這一經(jīng)驗，當前中國樓市在經(jīng)歷了深度調整之后，確實具備形成B浪反彈的技術面和心理面條件。

不過，對于反彈的力度和持續(xù)性，機構之間仍存在分歧。摩根大通在最新報告中指出，當前的市場狀況與去年香港地產(chǎn)股的反彈存在相似之處。2023年，香港地產(chǎn)股在極端悲觀的情緒中一度出現(xiàn)報復性上漲，全年累計反彈幅度高達84%。這一數(shù)字確實驚人，但也需要理性看待：首先，股票市場與實物地產(chǎn)市場的流動性、杠桿結構和情緒傳導機制不同；其次，香港市場的開放性和資金自由流動特征，使其反彈往往更加劇烈，但也更易受外部利率環(huán)境和地緣政治影響；再者，84%的漲幅是在前期極度超跌的基礎上實現(xiàn)的，并非常態(tài)化的年度回報率。

我本人并不像摩根大通那樣樂觀。84%的反彈幅度放在當前內地樓市的政策環(huán)境和居民購買力背景下，實現(xiàn)難度極大。更可能的路徑是：部分核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質項目率先企穩(wěn)，帶動市場信心局部修復；成交量溫和回升，價格跌幅收窄；開發(fā)商現(xiàn)金流壓力緩解，土地市場逐步解凍。這一過程更像是一個“L型”底部的右側試探，而非V型反轉的起點。

總體而言，“報復性反彈”這一表述也許過于激烈，但中國樓市確實正在從“單邊下跌”進入“多空博弈”的新階段。對于自住需求者而言，當前或許是關注優(yōu)質資產(chǎn)、擇機入場的窗口期；對于投資者而言，仍需保持謹慎，但也不必再一味悲觀。市場的底部從來不是一個點，而是一個區(qū)間；而在這個區(qū)間里，理性和耐心，往往比情緒和預測更為重要。