最高法民一庭:房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方賠償？

最高法民一庭：房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償？

來源：最高法民一庭編《民商事審判實務》，法律出版社出版

房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償

問：買受人與出賣人通過中介公司簽訂《房屋買賣合同》,合同約定了出賣人違約時需要支付給買受人30萬元違約金。但是，簽約后，由于房屋升值巨大，出賣人不愿履行合同。現因房屋升值造成的差價遠遠大于合同約定的違約金數額30萬元。買受人在請求解除合同的情況下，能否請求將房屋差價作為買受人的損失，由違約方出賣人予以賠償?

答：這個問題在審判實踐中比較普遍。《民法典》第五百八十四條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”在有效的《房屋買賣合同》履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及《民法典》第五百八十五條第二款規定的適用問題，該款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”但約定的違約金是否低于造成的損失，則屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用《民法典》第五百八十五條第二款及相關司法解釋的規定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

相關案例

(2018)魯01民終7591號

本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛。趙某亮、魏某娟簽訂的《房地產買賣合同》系各方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方當事人均應依約履行。本案二審爭議焦點有三個：一是涉案定金是否應當返還；二是魏某娟、路文亮是否應當賠償趙某亮的房屋差價損失；三是涉案房產價值評估鑒定費由誰承擔。 關于第一個爭議焦點，本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第一百一十七條規定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規定中的“定金條款”是指定金罰則，并非是指違約金責任與返還定金不可同時適用。本案中，趙某亮按照合同約定向魏某娟之夫路文亮支付定金10萬元，魏某娟不繼續履行涉案合同等行為已構成違約，應按照合同約定承擔違約責任。因趙某亮未舉證證明其于起訴前已向魏某娟、路文亮發出解除合同的通知，故本院確認涉案房屋買賣合同于應訴通知書、起訴狀副本送達魏某娟之日即2018年2月23日解除。因涉案房屋買賣合同已解除，魏某娟、路文亮再收取趙某亮的定金于法無據，故魏某娟、路文亮應向趙某亮返還定金10萬元。 關于第二個爭議焦點，本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”本案中，趙某亮要求魏某娟、路文亮賠償房屋差價損失，該損失屬于上述法律所規定的履行后可以獲得的利益，且系由魏某娟、路文亮違約所造成，故本院對趙某亮的該項請求予以支持。對于房屋差價賠償數額問題，涉案房屋在一審法院主持下委托鑒定機構進行評估，涉案買賣合同關系解除的日期為2018年2月23日，涉案房地產估價報告的價值時點為實地勘察之日2018年4月12日，因兩個日期之間的房屋價值波動有限，本院對該評估結果予以采信。該估價報告確認了涉案房屋在評估基準日的價值比合同約定售價高出661900元，魏某娟、路文亮按照合同總價款的30%支付違約金21萬，已不足以賠償趙某亮的損失，故根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規定，趙某亮有權向魏某娟、路文亮進一步主張賠償房屋差價損失，因趙某亮訴請扣除違約金21萬元，要求魏某娟、路文亮再賠償451900元，其要求賠償的金額并沒有超出其損失，本院予以支持，即魏某娟、路文亮因違約需向趙某亮支付661900元。 關于第三個爭議焦點，本院認為，對于房屋評估鑒定費用，系趙某亮主張權利而產生的實際損失，具有必要性和合理性，且該費用已由趙某亮實際支付，故該費用應當由魏某娟、路文亮承擔。 一審判決其他內容，各方當事人均未上訴，視為服判，本院二審不予審理。 綜上所述，趙某亮的上訴請求成立，予以支持。