讓“沉睡資產(chǎn)”變成養(yǎng)老床位

5月11日，總投資80億元的中國(guó)（南寧）樂養(yǎng)城項(xiàng)目啟動(dòng)招商，擬引入資金10億元。該項(xiàng)目啟動(dòng)招商，是各地積極探索盤活存量資源、破解養(yǎng)老用地難題的縮影。

面對(duì)日益增長(zhǎng)的多元化養(yǎng)老服務(wù)需求和城鄉(xiāng)存在的部分資源閑置狀況，當(dāng)前多地已通過政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作，探索“存量變?cè)隽俊钡馁Y源盤活路徑。

在筆者看來，面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求激增與養(yǎng)老床位供應(yīng)不足的雙重壓力，單純依賴新增建設(shè)用地已難以為繼，唯有讓存量用地以及閑置用房等“沉睡資產(chǎn)”變成養(yǎng)老床位，方能走出一條低成本、廣覆蓋、可持續(xù)的養(yǎng)老用地保障之路。

第一，盤活存量資產(chǎn)，降低養(yǎng)老空間成本。

長(zhǎng)期以來，城市核心區(qū)土地稀缺，單獨(dú)劃撥養(yǎng)老用地成本高、周期長(zhǎng)。而大量閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房、老舊小區(qū)零星地塊及農(nóng)村集體建設(shè)用地處于低效利用狀態(tài)，形成“需求缺口”與“資源沉睡”的鮮明反差。

一方面，部分存量用地或在建項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、配套成熟，增資盤活即可轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老服務(wù)空間，既能節(jié)約集約利用土地，避免資源浪費(fèi)，又能大幅降低養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)成本，擴(kuò)大普惠養(yǎng)老服務(wù)供給。

另一方面，為落實(shí)中央相關(guān)政策，多地已施策鼓勵(lì)利用閑置商業(yè)、辦公用房等改造或增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，合理支持非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)使用的設(shè)施可調(diào)整容積率等指標(biāo)，打破存量房產(chǎn)用途限制等壁壘，為社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)打開了“機(jī)會(huì)之窗”。比如，有的核心城市將閑置辦公樓轉(zhuǎn)型為復(fù)合型康養(yǎng)中心，通過劃轉(zhuǎn)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，讓國(guó)有資產(chǎn)在服務(wù)民生中保值增值。

但要構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系，破解養(yǎng)老用地難題，政策松綁只是第一步，關(guān)鍵在于引導(dǎo)社會(huì)資本愿投入、能運(yùn)營(yíng)，乃至有回報(bào)。

第二，探索多元化融資路徑，疏通社會(huì)資本參與盤活養(yǎng)老用地通道。

第一要?jiǎng)?wù)是拓寬融資渠道，讓增量資金進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)存量用地建設(shè)或者閑置房產(chǎn)改造工程。比如，依托養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金、專項(xiàng)債券、股權(quán)融資、普惠金融信貸等多元路徑，搭建社會(huì)資本參與盤活養(yǎng)老用地通道，解決養(yǎng)老項(xiàng)目資金投入不足、回報(bào)周期長(zhǎng)的融資痛點(diǎn)。

更重要的是，要?jiǎng)?chuàng)新合作模式，推動(dòng)資本與養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)景深度融合，實(shí)現(xiàn)收益互補(bǔ)。比如，推行政府與社會(huì)資本合作、公建民營(yíng)、民辦公助等靈活形式，明確各方權(quán)責(zé)，降低社會(huì)資本參與門檻，讓更多市場(chǎng)化主體愿意投錢進(jìn)來，建設(shè)運(yùn)營(yíng)并獲得收益。從市場(chǎng)操作路徑來看，部分城市利用存量用地和在建用地等綜合性地塊，探索商住配套空間“復(fù)合利用”模式，鼓勵(lì)底商、裙樓、地下空間兼容養(yǎng)老功能，發(fā)展“住宅+養(yǎng)老”“商服+養(yǎng)老”“產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)”等混合模式，實(shí)現(xiàn)空間共享，為社會(huì)資本參與存量改造運(yùn)營(yíng)提供可持續(xù)的商業(yè)邏輯。

第三，多方合力推行“一站式”服務(wù)，筑牢長(zhǎng)效保障。

盤活存量用地養(yǎng)老，不是簡(jiǎn)單的空間改造，而是涉及規(guī)劃、用地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)性工程。各地需將養(yǎng)老設(shè)施納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”，明確存量用地轉(zhuǎn)型的規(guī)劃條件，簡(jiǎn)化審批流程，推行“一站式”服務(wù)，讓項(xiàng)目快速落地。同時(shí)，各地也要嚴(yán)守安全底線，嚴(yán)格落實(shí)消防、日照、無障礙改造等養(yǎng)老建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)改造過程監(jiān)管，確保養(yǎng)老設(shè)施安全可靠，形成“資源摸排—分類盤活—政策賦能—長(zhǎng)效監(jiān)管”的全鏈條工作體系。

盤活存量用地，既是應(yīng)對(duì)人口老齡化的務(wù)實(shí)之舉，也是推動(dòng)城市更新、節(jié)約集約用地的戰(zhàn)略選擇。當(dāng)老舊樓宇和閑置廠房亮起養(yǎng)老中心的燈光，“存量盤活”便不再是政策文件中的抽象概念，而是觸手可及的溫暖現(xiàn)實(shí)。