官方數(shù)據(jù)：新房銷售積極改善 開發(fā)投資面臨階段性壓力

來源：市場資訊

5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)市場基本情況顯示，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23969億元，同比下降13.7%；新建商品房銷售面積25258萬平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額23000億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)投資仍面臨一定壓力

具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速方面，整體跌幅偏大。數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23969億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資18464億元，下降13.1%。

對此，中房研協(xié)指出，當(dāng)前開發(fā)投資持續(xù)低迷，主要是政策導(dǎo)向偏向存量優(yōu)化、新房成交修復(fù)力度有限、市場預(yù)期偏弱、資金面承壓硬性約束等多重因素疊加所致。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)投資端仍面臨一定壓力，對此需要客觀看待。一方面，開發(fā)投資領(lǐng)域的部分企業(yè)正處在深度調(diào)整階段，短期會(huì)對指標(biāo)產(chǎn)生一定影響；另一方面，各項(xiàng)指標(biāo)之間的傳導(dǎo)需要時(shí)間，銷售端的改善會(huì)逐步對企業(yè)的資金狀況、投資意愿等產(chǎn)生積極作用，這需要一個(gè)過程。同時(shí)，也要看到當(dāng)前各項(xiàng)開發(fā)投資工作正在積極穩(wěn)步推進(jìn)，尤其是在好房子建設(shè)、優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)以及土地投資等方面，已呈現(xiàn)出積極態(tài)勢。

房屋新開工面積方面，跌幅相對偏大。1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積13900萬平方米，下降22.0%。其中，住宅新開工面積10057萬平方米，下降23.6%。竣工面積方面，指標(biāo)則進(jìn)一步改善。1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積11886萬平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%。

中房研協(xié)認(rèn)為，新開工持續(xù)深跌是政策控增量、資金承壓、庫存高企等多方面因素共同影響。并直接壓制竣工體量，年內(nèi)市場新增房源供給逐步收緊，行業(yè)已進(jìn)入低杠桿、重運(yùn)營、存量盤活階段。

到位資金方面，指標(biāo)跌幅有所擴(kuò)大。1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26697億元，同比下降18.4%。其中，國內(nèi)貸款4199億元，下降25.9%；自籌資金9838億元，下降10.5%；定金及預(yù)收款7975億元，下降17.6%；個(gè)人按揭貸款3087億元，下降31.7%。

中房研協(xié)認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)自籌資金大幅下滑反應(yīng)出盈利端惡化、自有資金積累能力下降，同時(shí)融資端走弱，銷售回款邊際微改善但恢復(fù)遠(yuǎn)未到位，行業(yè)整體資金壓力依然較大。

當(dāng)前，資金面支持政策主要圍繞保障性住房資金投放、城市更新財(cái)政補(bǔ)助、存量資產(chǎn)REITs 盤活等方面，政策側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)托底而非強(qiáng)刺激，需要更多針對性紓困非標(biāo)融資、修復(fù)房企盈利內(nèi)源造血的強(qiáng)力措施，扭轉(zhuǎn)企業(yè)資金持續(xù)走弱態(tài)勢。

新房銷售積極改善

新房銷售方面，指標(biāo)已連續(xù)兩個(gè)月跌幅收窄，這與樓市“小陽春”的活躍表現(xiàn)密切相關(guān)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，新建商品房銷售面積25258萬平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積下降12.2%。新建商品房銷售額23000億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降15.7%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期政策效應(yīng)正積極釋放，市場購房熱情和信心明顯提升，推動(dòng)了各地項(xiàng)目去庫存。從實(shí)際情況看，第四代住宅得房率較高、性價(jià)比突出，部分項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)惠力度較大，這些都對銷售產(chǎn)生了積極作用。

從整個(gè)行業(yè)來看，銷售端是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場最基本的起點(diǎn)和支撐點(diǎn)。只有銷售數(shù)據(jù)持續(xù)改善，才能逐步傳導(dǎo)至供給端、價(jià)格端、投資端、企業(yè)利潤端，并在房企化解債務(wù)等方面產(chǎn)生積極影響。

商品房庫存方面，截至4月末，商品房待售面積77801萬平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。此外，住宅待售面積為42139萬平方米，同比增長1%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去連續(xù)51個(gè)統(tǒng)計(jì)月份中，庫存一直為正增長態(tài)勢。當(dāng)前待售面積同比跌幅已連續(xù)兩個(gè)月下降，說明庫存出清速度加快，原本偏高的庫存規(guī)模正出現(xiàn)積極變化，對改善供求關(guān)系具有積極作用。

穩(wěn)定市場取得積極進(jìn)展

整體來看，前四月樓市表現(xiàn)積極，當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場指標(biāo)正在積極改善。

需求端方面，銷售回暖伴隨小陽春態(tài)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，交易持續(xù)活躍向好。供給端方面，庫存出清節(jié)奏正在加快，指標(biāo)進(jìn)一步改善。

同時(shí)，從價(jià)格端來看，房價(jià)下跌幅度逐漸縮小。市場預(yù)期向好，整體體感有所改善。這些都反映出，各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面取得了積極進(jìn)展。

對此，易居研究院認(rèn)為，后續(xù)仍需繼續(xù)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動(dòng)上述指標(biāo)從局部、短期的改善，轉(zhuǎn)向更持久的向好，并促進(jìn)各指標(biāo)之間形成良好的相互帶動(dòng)作用。