上海樓市最后的希望

今年上海新房不太景氣，1-4月成交量創了新低。

唯一稱得上火爆的市場，出現在大前灘一帶。

4月18日前灘元境推出68套洋房，單價12.18萬，有效認購人數169人，認購率248.5%。

再多一人就觸發積分。

同日前灘公館推出12套別墅，認購率417%，成為今年唯一觸發積分新房。

5月17日澐啟濱江04地塊推出139套房源，認購率190%。

澐啟濱江今年1-4月份賣了62.7億元，超過一眾豪宅，問鼎上海銷冠。

這些新房幾乎都是同環線最高價，是什么神奇力量把市場推向火爆？

更讓人看不懂的是前灘二手房，品質小區的三房還能賣到14-18萬。

最貴時楊浦翡麗甲第、虹口瑞虹新城7、8期跟前灘晶耀一期同梯隊。

現在內環標桿翡麗甲第、瑞虹8期已經降到12萬多，前灘都到中環了竟然還能賣到16-18萬。

這又是什么神奇的力量？

這個問題很多人看不懂，為了躲避思考直接給一個無腦判斷：大前灘房價泡沫太大。

這個帽子可以解釋一切。

就好像面對別人事業的成功吐槽一句：他就是運氣好。

這句話可以掩蓋自己所有的懶惰和愚蠢。

其實沒必要解釋后灘、前灘的房價，真正需要理解的是，那些有錢人為什么要來買房。

愿意拿出一千萬、兩千萬、三千萬買房的人，不會有信息不對稱，預算內的區域基本都會對比。

最終他們還是選擇了這里。

我們團隊也思考了很久，有一天環二來到徐匯濱江西岸夢中心，隔江眺望，突然有些看懂了。

真正打動這些高凈值客戶的，不是冷冰冰的配套、不是房價還有多少潛力，而是一種全新的濱水生活范式。

環二經常講，房地產會定義我們生活，換套房子，所有家庭成員的生活場景都會隨之改變。

喬布斯說營銷不是做廣告，而是立價值觀。

徐匯濱江、前灘、后灘、前灘南連片開發，提供了全新的生活范式，豐富了上海生活的內涵。

這種生活方式，恰好契合了部分高凈值家庭的訴求。

上海最早的高端居住區是法租界，歐式建筑、梧桐樹、法式咖啡館西餐廳構成了人文、精致的生活范式。

1990年上海大開發，國際社區成了優質住區的代名詞，國際社區販賣的就是西方的生活方式。

新天地本是法租界邊緣，重新設計后代表著上海當代的精致時尚。

既有傳統的海派風情，又有現代的開放包容、潮流藝術，獲得了很多富二代、網紅的青睞。

最能代表上海這三十多年的，是陸家嘴，集中展示了上海現代化建設的成就。

我們太想在陸家嘴這里證明自己，我們的辦公樓要比國外更高，我們的商場要比國外更大，我們的住宅要比國外更奢華。

陸家嘴成功后，上海市區的開發停止演化，副中心無非是四個小號陸家嘴。

上海的邊界還在不斷擴張，不斷開發同類居住區。

國際社區一代又一代，副中心建成一個又一個。

古美和萬里其實很像，莘莊南廣場就是低一檔的聯洋。

直到徐匯濱江、前灘、后灘、前灘南時代，上海又找到了新的生活范式。

這里并沒有選擇成為下一個陸家嘴，上海也沒必要再造一個陸家嘴。

而且我們已經通過陸家嘴證明過自己，沒必要再向外界證明。

陸家嘴的天際線不比紐約差，上海中心632米，超過了所有西方國家。

正大廣場夠大，國金中心夠貴。

湯臣一品起步就是430平，金燦燦的鋁板講透了上海的人間富貴。

唯一的遺憾是，陸家嘴是給人看的，不是給人住的。

陸家嘴定位是城市地標，要體現我們大國氣象。

住著是不是舒服，沒那么重要。

北京奧運會之后，我們向外證明自己的想法越來越少。

讓城市回歸居民才是心之所向。

這個背景下徐匯濱江、前灘登上舞臺，規劃時不僅考慮城市形象，更要把宜居性放在前面。

陸家嘴辦公樓建太多了，忽視了生活配套。

前灘吸收了陸家嘴的開發經驗，對辦公、商業、住宅、生態、公共設施進行了合理測算。

頂層設計上的優勢，前灘成為浦東最宜居的地方。

住在陸家嘴，在外地朋友看來你是成功人士，獲得無上光環。

住在前灘，你可以走路送孩子讀國際學校、走路到太古里、走路到濱江步道。

徐匯濱江更進一步，抓住了藝術活力、休閑運動，把濱水生活做成了名片。

論高樓大廈的數量、密度、高度，這片區域遠不如陸家嘴，甚至也不如重慶解放碑、杭州錢江新城。

錢江新城

摩天大樓有向上的力量，能迅速傳遞都市的繁華和資本的野心。

但是也會帶來快節奏的心理壓力，讓人感到壓抑和疏離，傳遞城市的冷峻。

反而是相對稀疏的建筑，更能體現江面的開闊、視野的縱深。

開闊的江水能舒緩壓力、消解壓抑，能帶來現代人向往的心境松弛。

陸家嘴、外灘屬于全國人民，除了行色匆匆的上班族，幾乎都是游客。

前幾天外地朋友來上海，一起去了趟上海中心樓頂觀光，至少三分之一的游客是外國人。

上海居民很少去這些地方，南京東路、外灘、陸家嘴都是游客專屬。

徐匯濱江、前后灘真正屬于上海市民，基本沒有外地游客，這些地方不是給外地人看的。

不為展示上海形象，不用討好外地游客，設計元素都回到生活本身。

是人民城市理念的最好體現。

其實上海宜居的地方很多，松江新城、嘉定遠香湖都很宜居。

長三角是全國最好的區域，要江景、湖景、綠地，各個小鎮都有。

但是那些地方跟上海沒關系，離上海的母體太遠。

徐匯濱江、前灘、后灘一帶，完全是市區的自然延伸。

在江邊，你能看到黃浦區的天際線延續過來，能看到徐家匯的地標建筑。

能完整共享上海發達的城市配套、厚重的歷史人文。

城市是現代文明社會的載體，一旦融入進去就無法脫離。

追求自然，但不能回歸自然。

拍這張蘆葦蕩照片時，岸邊赫蓮娜正在舉行品牌活動。

享受上海繁華又能感受生活的松弛，可能只有這里。

這種生活方式在上海非常獨特，上海有198個居住板塊，兩萬多個小區，只有在這里才找得到。

恰好越來越多的有錢人，愿意為這種生活買單。

口罩后的這幾年，大家心態發生了重要變化。

大家重新思考這個世界、思考自己人生。

BBA的光環退去，瑪莎拉蒂降價也賣不動，國產新能源解構了傳統的產品梯隊。

有些人開始不想為品牌買單。

為什么要活在別人眼中，為什么要向別人證明自己？

前灘能賣到4000萬，徐匯濱江能賣到5000萬，很多人不理解。

其實沒什么不好理解的，就是有人放棄了陸家嘴濱江凱旋門選擇了前灘三湘印象名邸。

1000-3000萬放棄內環選這片區域的多如牛毛。

生活方式本就沒有對錯，他們只是恰好喜歡這里而已。

環二有個客戶因為買房跟父母吵架，父母建議買古北，客戶最終還是買了前灘。

花自己的錢，給自己買房，定義自己未來十幾年的生活，為什么要聽父母的？

他們都不想向父母證明什么，更不會去向普通人證明。

當然這片區域只是豐富上海的居住內涵，而不是顛覆。

上海其他高端住區，依舊有自己的擁躉。

東方巴黎霞飛苑也抗跌，一房難求，中老年人還是想搬到淮海路。

部分濱江豪宅還是強調自己能看到三件套，陸家嘴的符號價值依舊堅挺。

買入金陵華庭的客戶，有些就為了戶口本上的一行字：黃浦區外灘街道。

對于樓市而言這些需求一直存在，前灘、后灘、徐匯濱江的成功，只是發現了新的需求。

給樓市帶來了巨大增量。

所以標題說這里是上海樓市的希望，一點不夸張。

房地產在符號化的路上走的太遠，越來越脫離生活。

地段上動輒就是下一個陸家嘴，上海文脈，產品上動輒就頂級會所、雪茄室、百米寬的大門。

大門越建越大，大堂越建越高。

故宮、人民大會堂需要尺度，讓普通人保持敬畏。

一個居民小區，尺度過大只會讓大家感到壓抑。

新房跑偏后市場已經拒絕買單，開頭的新房銷售套數足夠讓行業顫抖。

前后灘、徐匯濱江的成功給你們指明了方向：回到生活本身。

城市規劃上不要過度追求天際線、地標建筑，而是真正回到配套豐富、動線合理、生態宜居。

城市為誰建的，大家能看得出來。