溢價率16.4%！福鑫地產10.476億摘得豐臺南二環蒲黃榆宅地

大家幫2025年北京土拍的第15篇推送

豐臺瘋了，還是豐臺，還是二環。

繼4月30日華潤57.711億底價拿下豐臺萬泉寺地塊，5月19日保利41.544億溢價率15.4%搶下豐臺太平橋地塊后，剛剛，福鑫地產從與保利、招商、綠城等5家實力房企的超百輪競爭中，以10.476億拿下豐臺蒲黃榆地塊。

至此，北京2026年宅地土拍總計來到15組，成交總金額更新至269.597億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市豐臺區蒲黃榆一里、四里危改項目FT00-0506-0017地塊；

拿地房企：福鑫地產；

成交金額：10.476億元（溢價率16.4%）；

住宅樓面價：6.22萬/平。

豐臺已經用不到一個月的時間，連續出讓3宗二三環之間的住宅地塊了，太平橋地塊是在西二環，萬泉寺地塊則在西南二環，蒲黃榆地塊則在正經的南二環。

地塊環線位置

萬泉寺地塊和太平橋地塊，包哥在地塊完成出讓第一時間就發了解析↓↓↓

今天咱們就重點說說，剛剛完成出讓的蒲黃榆地塊。

首先，看地塊的環線和周邊配套。

環線位置方面，蒲黃榆0017地塊北端距離南二環，直線距離只有約200米，西側與東城區僅隔著北京聯合大學，離天壇公園南門直線距離，也只有約800米，將來是實打實的二環神盤。

此外，地塊距離地鐵南北5號線和東西14號線交匯站蒲黃榆站，直線距離約300米，到14號線景泰站，直線大概800米，貨真價實的臨鐵盤。

地塊周邊相關配套情況

但也有一個問題，就是0017地塊東側緊鄰蒲黃榆主路，蒲黃榆路下面就是地鐵5號線，所以地塊后期可能會面臨主路和地鐵噪音的影響。

除了交通外，蒲黃榆地塊周邊的生活氛圍非常濃厚，配套也相當成熟。

教育方面，0017地塊西側距離蒲黃榆小學直線約400米，匯文中學南校區直線約600米，東側直線250米左右有方莊小學，300米左右是常青藤閱享幼兒園。

商業方面，地塊緊鄰NTP新城廣，直線距離200米就是GOGO新世代購物中心，400米還有匯鑫城，此外距離方莊購物中心等商業體直線距離700米左右，餐飲、購物、休閑一站式滿足，生活氛圍十分濃厚。

蒲黃榆地塊作為內城黃金地塊，周邊的生態資源非常豐富，除了距離800米的天壇公園外，地塊西側200米就是怡心園、北側300來米就是怡心園，東側500米左右就是方莊體育公園，東北側700米左右是龍潭湖公園。

醫療配套方面，地塊東南側約900米就是三甲醫院北京中醫藥大學東方醫院，西北側直線不到3公里就是北京友誼醫院。

綜上，內城地塊的生活配套方面，絕對頂級到其他區域羨慕嫉妒恨的存在。

再看地塊本身。

蒲黃榆0017地塊本身比較小，占地面積不足1萬平，只有約9820平，地上建筑規模不到兩萬平，只有19837平，內城的地塊都有高度限制，最高點不能超過45米。

地塊容積率不高，只有2.02,（太平橋地塊2，萬泉寺地塊2.5）。

0017地塊建設數據要求

本就不大的地塊，還有兩項配建：

1.地塊內增設11米寬東西向街坊路1條，計入建設用地基地面積并對社會開放使用；

2.增設3000平米派出所一處。

包哥粗算，蒲黃榆地塊最終的住宅建筑面積，只剩16837平，即使套均100平，也只有不到170套房子。

再看形狀方面，地塊除了東北方向缺一個角之外，整體還算方正。

圖源北京規自委官網文件

最后看價格方面。

因為蒲黃榆0017地塊整體比較小，所以整體價格不算高，總起始價9億，住宅起始樓面價5.35萬/平。

最終，福鑫地產以10.476億摘得，溢價率16.4%，粗算成交住宅樓面價也到了6.22萬/平。

而華潤萬泉寺地塊的住宅成交樓面價是5.85萬/平，保利太平橋地塊的住宅成交樓面價是6.67萬/平，對比之下，福鑫地產蒲黃榆地塊的住宅樓面價算是居中。

周邊新房方面，項目西側就是東城神盤北京城建天壇府，商品房共1556套，現在已經完全交付，包哥查了一下，項目現在還剩大概100多套房沒有網簽，所以早已是尾盤狀態。

天壇府整盤的網簽均價大概在12萬/平左右，今年前4個月，項目成交的10套房源，成交均價達到12.44萬/平。

圖源京樓銷售排行榜

二手房方面，因為內城原因，二手房小區普遍樓齡都特別大，0017地塊所在的蒲黃榆板塊，二手房掛牌均價在4.2萬/平左右，西側東城永定門板塊在5.9萬/平左右，東側豐臺方莊板塊在5萬/平，南側木樨園、劉家窯板塊，二手付昂掛牌均價在4萬/平以下。

圖源貝殼官網

具體到新地塊周邊的二手房項目，目前北京城建天壇府二手房掛牌均價很堅挺，維持在11.8萬/平，北京城建承建的天壇府回遷房望壇新苑，二手房掛牌均價7.8萬/平。

還有新地塊東南側的時代芳群，2000年之后的小區，目前的掛牌均價在7.3萬/平左右。

圖源貝殼官網

綜合來看，蒲黃榆地塊的環線位置和周邊生活配套來講，屬于難得的優質地塊，此外地塊相對較小，開發商開發難度低，資金壓力也小。

最后地塊可能只有100來套房子，周邊基本上已經沒有競品，包哥預計定價合理應該會吸引一波地塊改善客。

但如今的市場環境下，開發商還是需要保持敬畏之心，好好打造項目永遠是王道。

以上。

個人觀點 僅供參考