最低2萬+！跑馬地花園，為啥淪落至今？

（具體是啥你們自己猜）

唉，一談起天河房價，有兩個小區至今是謎......

第一個小區，名叫棠德花苑，位于廣州金融城核心地段上。

第二個小區，則叫跑馬地花園，位于震懾八方的珠江新城！

很顯然，這兩個小區都出生金貴，手握一副很好的牌。按道理來說，怎么打都不至于太差。

可偏偏呀......就出了意外！

以至于現在，一提起這兩個小區，大家就紛紛搖頭！

那么，問題到底出現在了哪里呢？

你看前者哈，在金融城非常好的地段上，家門口又是地鐵，配套也非常成熟，理應房價很貴吧？

但結果卻是，房價卻萬年不漲，目前單價1萬+成交的房源，都挺多的！

◆ 棠德花苑地理位置示意圖

這聽起來是不是很不可思議？！

金融城這樣的地段，賣地都要4萬/㎡吧？然而，這個二手房小區，房價竟然只賣1萬多！

至于原因嘛，二娃之前有專門寫過文章報道和分析過，感興趣的朋友，可以點擊回顧一下?：單價1萬+，棠德花苑，為啥淪落至今？

◆ 棠德花苑實景圖

而今天，二娃想要重點聊的，則是第二個小區：跑馬地花園！

之所以今天聊天，主要原因有兩個：

第一、我想搞清楚，為什么它會成為珠江新城價格最便宜的住宅小區？

第二、大家都很好奇，隔壁跑馬場正式開拆！若真的把SKP搞來了，片區得到開發，會不會拉升跑馬地花園的房價？它是不是快熬出頭了？

帶著這樣的疑問，兩天前，二娃去到了這個小區進行實地探訪。

下面，我就把我此次之行的感受，分享給大家。

◆ 跑馬地花園實景圖

01跑馬地花園給我的幾個感受

1）地段是真的好！

關于地段，毋庸置疑，跑馬地花園確實杠杠滴。項目緊靠珠江新城跑馬場，隔壁就是二手房小區越秀星匯雅苑。

哪怕是匯悅臺、保利玥璽灣這種豪宅，也都在它附近。

距離潭村地鐵口也只有800米，步行就可以抵達。而周邊配套啥都有，去哪里也都非常方便。

◆ 跑馬地花園位置示意圖

2）沒有我想象那么破！

另外，去了現場后我發現，這個小區沒有我想象那么破，那么老，起碼全都是電梯房，不存在樓梯樓。

整個小區，分為3期。1期是最吵的，靠近黃埔大道，樓層為32層。

◆ 這是1期樓棟外立面

◆ 這是1期的景觀

2期看起來相對更破，但卻是房價最貴的，因為它是9-12層的小高層，并且梯戶比少，是南北向的格局，戶型相對來說更加方正，也更安靜。

◆ 這是2期外立面實景圖

◆ 這是2期低樓層陽臺景觀

3期呢，33層高，從外立面看是整個小區最新的，但實際上卻是整個小區房價最便宜的一期。因為梯戶比很高，3梯16戶設計，并且很多小戶型。

◆ 這是3期外立面實景圖

看到這里的時候，我腦子出現了一個疑問：好像沒有那么差啊？和越秀區很多二手房比，這個都算不上老破小吧？

所以，為啥房價一直漲不起來，甚至成為了整個珠江新城房價最低的小區呢？

一開始，我還帶著這樣的疑惑，開始為小區不平。

直到我了解到了下面這些信息后，開始絕望了......

3）管理很差！

相信在這里住過的人，應該都有深刻體會吧？

小區大門，其實是沒有大門的，就一個閘口，保衛亭里面坐著一個中年婦女。二娃沒有做任何報備，跟著別人就輕而易舉進去了。

物業管理形同虛設，或者說，物業管理=沒有管理。

此外，有個讓我印象特別深刻的事情，那就是我在看房的過程中，穿過小區園林某幾個地方的時候，都聞到了一股尿騷味，而且味兒很重！

◆ 小區園林

我不知道這是人導致的，還是寵物導致的......

還有，小區園林里面，特別多屎！當然，從樣子來看，應該不是人拉的，而是狗拉的。

◆ 這些過道兩邊，就蠻多狗屎的

別問我，為啥沒有照片！我想......正常人，是不會喜歡看這種照片的吧？

4）人員是又雜又亂

帶看人員跟我說，在這個小區自住的業主特別少，基本都是租客為主。尤其是三期的房子！3梯16戶設計，很多40㎡-60㎡的小戶型，很多都是在天河上班的人。

另外，二娃也有認識的朋友在這里租房住，對方跟我說，還有一些用來做民宿之類的。甚至還有疑似用來做那啥的......

反正人員混亂，管理又差！

◆ 3期樓梯間，戶數分布圖

值得一提的是，3期不僅戶數多，小戶型還不能用燃氣，大戶型才可以。所以，與其說是住宅，但居住體驗，更像是公寓。

反正看下來后，我終于明白，為啥這個小區在這樣的地段上，房價卻根本漲不了了。

因為，它真的除了地段，就是地段！其他真的......都不太行

02房價最低2萬+，租金其實也不貴！

那么，目前小區房價，到底又是個什么水平呢？

二娃當天看了好幾套房子，一期、二期、三期都有看。整體來說就是貴的3-4萬/㎡，便宜的2萬+也有。

不過，成交單價2萬+的，基本都是3期建面約45-48㎡的大單間戶型。并且還是東向。

但戶型比較方正，且是南向三房的，其實成交價又還可以，能去到4字頭。

這也是可以看到跑馬場的戶型。

至于租金，其實真的還挺便宜的。

比如，二娃看過一套一期的房源，130㎡三房兩衛，高樓層，大客廳，目前業主放租，6000塊就能租。

而40多平米的一房一廳，3000塊就可以租到。在這樣的地段來說，確實不算貴。

03跑馬場，能帶飛跑馬地花園嗎？

恕我直言：帶飛不了！

起碼目前這個市場行情下，跑馬場地塊的啟動，無法帶飛板塊房價，更帶飛不了跑馬地花園的房價。

邏輯很簡單：這就好比，學渣同桌換成了一位學霸，你覺得學渣從此就脫離學渣的身份，轉身變成一位學霸了嗎？

很明顯，并不會！學渣，依舊還是學渣，而學霸，依舊是學霸。

◆ 跑馬場現狀實景圖

只不過呢，學渣在學霸的幫助下，還是會好一些，變得不那么學渣。

所以，在我看來，跑馬場啟動，短期內利空跑馬地花園，但長期來看，是利好跑馬地花園的。

◆ 跑馬地花園高層實景圖

至于帶飛，那不可能！

因為跑馬地花園的價值，底層邏輯還是由自身綜合素質決定的。如果不從自身去改變，那5年后，10年后，它依舊還是珠江新城房價最便宜的小區。

對此，你贊同嗎？