4月結(jié)束了，一線樓市的成績單超預(yù)期！

4月份已經(jīng)過完了，目前已進(jìn)入到5月份了。

咱們來回顧一下4月份，尤其是一線城市的成交量變化。

一線城市是全國的領(lǐng)頭羊，觀察4月份的數(shù)據(jù)，我們可以衡量今年小陽春的樓市成色及接下來的樓市變化。

今天我們先分析一線城市的總體情況，再看新房和二手房，最后再看一下具體城市的表現(xiàn)。

首先總覽一下概況，觀察大勢。

樓市降溫這幾年，全國包括一線城市普遍是二手房的交易量大于新房市場。

所以我們衡量一個(gè)城市交易量能高低的時(shí)候，一般要看一手加二手之后的綜合走勢。

這張圖就是四個(gè)一線城市一手房加二手房總量的變化圖，圖中的紅柱是過去幾年每年 34月份的量能。

今年 4 月份環(huán)比 3 月份跌了 4%。

2021 年以來，除 2022 年受疫情干擾，每年都是 3 月份小陽春最高，沖高之后回落，4 月份比 3 月份低。

但從環(huán)比跌幅來看，今年 4 月相比 3 月的降幅是最小的，這其實(shí)是一個(gè)好的跡象。

因?yàn)槲抑耙卜治鲞^，小陽春過后量能、價(jià)格都會回落，但關(guān)鍵是要看回落幅度相比過去幾年是不是更小一點(diǎn)，小一點(diǎn)就說明市場在邊際改善，今年 4 月份這個(gè)邊際改善就很明顯。

另外，今年 4 月份同比去年 4 月份量能增了 10%。

同時(shí)，今年 4 月份的量也高于 2022、2023、2024 年的同期，也就是 4 月份的量，只不過稍微低于樓市繁榮期 2021 年的 4 月份。

我們還是重點(diǎn)跟去年比較。

因?yàn)槿ツ甑臉鞘行￡柎海簿褪?3 月、4 月的量能，受到了 2024 年 9 月新政的余波影響。

而今年的 3、4 月份，國家層面過去一年沒有任何新政。

把今年的 3 月、4 月加總之后，跟去年 3 月、4 月比，今年要更強(qiáng)一點(diǎn)，這就是一個(gè)好的苗頭。

接下來我們再分別看一下新房和二手房的走勢。

二手房的網(wǎng)簽量相比 3 月份也是環(huán)比下滑的，但是明顯高過 2025 年 4 月份，大幅高過 2023、2024 年 4 月份。

這張圖是新房的交易量，今年 4 月份新房交易量高過 2024 和 2025 年 4 月份，但是明顯低于 2023 年 4 月份。

但是這里面有一個(gè)好的信號是，今年 4 月份環(huán)比 3 月份是正增長，而之前 3 年每年都是 4 月份的量相比 3 月份回落。

今年不但沒回落，反而增長。

也許會有人說今年春節(jié)偏晚，所以導(dǎo)致交易量有點(diǎn)滯后。但是我告訴各位，今年春節(jié)偏晚的情況跟 2024 年是一樣的。

而 2024 年 4 月份相比 3 月份是明顯下滑的，今年卻是環(huán)比增長。

這也說明今年的新房市場春節(jié)之后啟動偏慢，但是在小陽春的后半段表現(xiàn)得具有韌性。

我們再看一下兩個(gè)具體城市，一個(gè)是上海，一個(gè)是深圳，這兩個(gè)都是全國領(lǐng)頭羊。

過去兩三年綜合來看，上海是全國最強(qiáng)的。

但是深圳過去多年一直是全國最活躍的城市，而且過去將近一年，香港的房價(jià)持續(xù)反彈，總體上已經(jīng)漲了 10% 到 15% 了。

而深圳緊鄰香港，也會受到一些情緒的傳染。

接下來我們看兩張圖，當(dāng)中既有這兩個(gè)城市一手加二手的成交總量，又有一個(gè)概念叫榮枯線，也就是過去多年這兩個(gè)城市住宅成交量能的均衡值、強(qiáng)弱的分水嶺。

這個(gè)是深圳的一手加二手的成交量。

今年 4 月份相比 3 月份是反彈的，但是低于去年 4 月份。

深圳樓市在 2024 年 9 月底新政之后，出現(xiàn)了一波強(qiáng)反彈，也就是 2024 年 10、11、12 月連續(xù)三個(gè)月量能大幅反彈。

其中 12 月份創(chuàng)了過去幾年的最高值，也超過了 2020 年到 2021 年第一季度樓市繁榮期的量能。

但是很快就回落了。

2025 年的小陽春，深圳樓市的量能略有反彈就回落了。

今年 4 月份這個(gè)量能雖然創(chuàng)了過去一年的最高值，但依然是低于榮枯線的，所以目前深圳的房價(jià)想要連續(xù)真正止跌還是有一定難度的，量能還是有點(diǎn)偏小。

我們再來看一下上海的情況。

今年 4 月份上海的一手加二手的成交量相比 3 月份是回落的，但是高過去年 4 月份。

問題的關(guān)鍵是，今年 3 月份和 4 月份，上海的住宅成交量明顯超過了榮枯線，這一點(diǎn)明顯強(qiáng)于深圳。

所以我們看到，今年 2 月、3 月、4 月，上海的房價(jià)連續(xù) 3 個(gè)月止跌了。

而深圳只有今年 2 月、3 月止跌了，今年 4 月份重新下跌。

過去我多次分析過房價(jià)和成交量的關(guān)系、房價(jià)跟供求關(guān)系的關(guān)系。

而這里咱們就看深圳、上海這兩個(gè)量價(jià)關(guān)系，二者的邏輯是非常通暢的。

就當(dāng)前而言，雖然深圳有香港樓市的助推，但是看樓市景氣度，上海還是要高過深圳。

老楊對于全國大市和全國主要城市市場的分析和判斷相對還是可以的，主要是我們的邏輯比較強(qiáng)大，數(shù)據(jù)又比較豐富，又能夠比較透徹地觀察市場的變化。