美國資本盯上德國排屋：買不起房的家庭，可能要向華爾街交租了？

來源：市場資訊

（來源：DOLC）

德國很多家庭的“獨棟小屋夢”，正在被國際資本重新定義。

據德國媒體報道，美國大型投資機構開始關注德國大城市周邊的排屋市場。原因很現實：買房越來越難，但很多家庭仍希望住進帶花園、空間更大的房子。于是，一種在美國和英國已經較常見的模式正在進入德國——由機構批量建房，再長期出租。

此前，高盛已與加拿大養老基金合作，在德國購入近500套排屋。如今，另一家美國大型房地產投資機構 PGIM Real Estate 也在研究德國新建排屋市場，重點區域是大城市周邊的“通勤圈”。

這類投資的算盤并不復雜：如果采用標準化、批量化建造，郊區排屋的建造成本可能控制在每平方米1900至2000歐元左右；之后以每平方米17至18歐元出租。一套約100平方米的排屋，月租大約為1700至1800歐元。對許多家庭來說，這比直接買房更現實。

但問題也隨之出現：當越來越多排屋不再賣給自住家庭，而是被機構打包持有，德國住房市場會不會進一步“金融化”？

支持者認為，這種模式能增加住房供應，尤其適合那些買不起房、但又不想住公寓的家庭。批量建設還可能降低成本，提高建房效率。

反對者則擔心，如果大資本集中進入熱門城市周邊，局部市場租金可能繼續上漲。德國租房法律較嚴格，投資回報未必像美國那樣高，但在住房緊張地區，資本仍可能對價格形成壓力。

專家認為，德國獨棟和排屋市場目前仍然非常分散，主要由自住需求主導，因此短期內不會被機構投資者完全改變。但在柏林、慕尼黑、法蘭克福、漢堡等城市周邊，如果投資者集中布局，局部影響不可忽視。

對普通家庭來說，這一趨勢背后透露出一個現實：德國住房市場正在變化。過去，“買一套郊區小房子”是許多中產家庭的生活目標；未來，這個目標可能變成“租一套由基金持有的排屋”。

住房不再只是居住問題，也越來越成為全球資本配置的一部分。