中海紅盤，惹怒老業主

文/上海進深 嚴明會

中海在楊浦濱江的熱門項目云邸玖章，三期即將入市。

就在開盤前的關鍵節點，一場圍繞下沉式會所使用權的風波，在一二期業主與開發商之間悄然升溫。

剛剛過去的周末，中海云邸玖章一期、二期業主聯合向開發商及物業服務中心發出正式函件，就會所使用權限問題提出交涉。

根據業主在函件中的陳述，爭議的起點要追溯到購房之初。

2025年購置一、二期房產時，據業主表述，置業顧問、沙盤公示及項目宣傳資料均明確傳遞了一個信息：

小區配套的約1500㎡下沉式會所，交付后前五年僅限本小區南區、北區共約780戶業主使用，五年后再行評估是否對外經營。

業主們認為，這一配套獨享的承諾，構成了他們當時認可房價、做出購房決策的重要依據之一。

而如今，隨著三期約260戶房源的蓄客推進，開發商在宣傳中承諾三期業主將同等共用上述會所設施，包括恒溫泳池、健身房、瑜伽室、私宴廳等配套。

這一前后變化，成了一二期業主關注的焦點。

業主們在函件中算了一筆賬：中海云邸玖章的下沉會所面積約為1500㎡。若僅一二期約780戶使用，戶均面積約1.92㎡；若疊加上三期約260戶，總戶數將突破1000戶，戶均會所面積將降至不足1.5㎡。

函件中還列舉了楊浦濱江其他幾個新盤的戶均下沉會所使用面積作為對比——保利譽濱江約3.96㎡/戶、保利江上印約3.64㎡/戶、中鐵云璟外灘約4.90㎡/戶。

幾組數字擺出來，云邸玖章的戶均資源明顯局促。

一二期業主的關切集中體現為：

購房時中海方面未主動告知三期地塊規劃及未來共享會所的可能；而“前五年僅限780戶使用”的承諾明確具體、直接影響購房決策，理應嚴格履行；一旦三期業主加入，會所資源被大幅稀釋，實際體驗與最初的配套預期自然產生落差。

基于此，業主在函件中提出具體訴求：

1、要求嚴格履行購房時的會所使用承諾，在承諾期內僅限一二期業主專屬使用；

2、書面公示會所使用管理細則；

3、若執意讓三期業主共用，則需對一二期業主作出實質性補償方案；

4、后續涉及會所使用的重大調整，應提前征求業主意見。

業主方面給出了7個工作日的書面回復期限，否則將采取維權行動。

云邸玖章三期距離一期較近，沒有下沉庭院，但社區底層全部架空，包含學習辦公區、樓王會客區、全齡兒童區、休閑娛樂區、健身運動區6大主題區域。

戶型設計方面，中海此次在三期地塊上做出了與前兩期完全不同的產品嘗試，推出了100㎡、120㎡、135㎡三個面積段，與此前產品線形成差異化。

關于三期產品設計的取舍和一二期項目的去化情況，進深君此前也做過解析。詳見：中海權衡利弊后，找到了最優解

三期首開6幢15層小高層，共56套房源，取證均價約11.75萬/㎡。

入市在即，開發商會如何回應一二期業主的訴求，市場各方正在等待答案。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股