產學研結合推進商務樓宇更新高質量發展——《高質量推動上海商務樓宇更新發展研究報告》在滬成功發布

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

日前，《高質量推動上海商務樓宇更新發展研究》報告在滬成功發布。這份報告是由上海市房地產行業協會城市更新專委會、上海易居房地產研究院牽頭，聯合上海城投控股有限公司、上海郵政儲蓄銀行上海靜安支行、上海建元資產管理有限公司、第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司、瑞安管理有限公司等多家行業研究機構與標桿企業，從實戰視角，產學研結合，歷經八個月完成的。這是我國房地產行業內首份系統性、全鏈條研究商務樓宇高質量更新的專業報告，整個報告全面梳理了上海商務樓宇發展現狀與政策體系，深度剖析更新提升的痛點，努力提煉可復制的"上海經驗"，研究探索為 "十五五" 時期全國商務樓宇存量盤活與價值再造提供系統性的解決方案。

行業首份產學研聯合報告 探索構建商務樓宇更新完整框架體系

作為行業內首個由行業協會、專業研究機構與市場主體三方聯合編制的商務樓宇更新專項報告，研究樣本覆蓋上海全市2億平方米存量商務樓宇，調研了20余個典型更新項目，訪談了多位行業專家、企業負責人等，形成了近7萬字的研究成果。報告構建了 "現狀分析-挑戰剖析-案例借鑒-實施路徑-對策建議" 的研究框架，推進了我國商務樓宇更新領域系統性的整體研究。

"商務樓宇是城市經濟活力的核心引擎，也是城市更新的主戰場。" 該報告的主撰稿人、課題組組長、上海市房協城市更新專委會主任、上海易居房地產研究院常務副院長崔霽表示，"當前上海商辦市場正面臨 '總體供給過剩 '與'優質供給不足'并存的結構性矛盾，大量建成于上世紀90年代至2010年的樓宇進入更新改造集中期。本報告立足上海實踐，直面行業痛點，旨在為市場主體提供可落地的操作指南，為政府部門完善政策體系提供專業參考。"

深度剖析行業痛點 直擊"卡脖子"難題

報告從理論與實踐結合的角度，首次系統梳理了高質量推進上海商務樓宇更新面臨的五個系統性挑戰，直擊行業長期存在的 "卡脖子" 難題：

?硬件滯后：超過80%的存量樓宇為乙級及以下標準，普遍存在層高不足、結構荷載不夠、基礎設施老化等先天短板，無法適配新興產業需求

?產權分散：大量樓宇采用分割銷售模式，一棟樓宇內往往存在數十個甚至上百個獨立產權人，集體決策困境導致更新難以推進

?制度約束：現行規劃審批與技術標準多針對新建建筑，現有消防、節能要求大幅增加存量樓宇的改造難度與成本

?經濟難題：功能轉換型改造成本高達4000-8000 元/平方米，而市場租金提升幅度有限，投資回收期普遍超過10年

?運營不足：行業普遍存在"重改造、輕運營"現象，盈利模式單一，專業運營人才嚴重短缺

深度剖析典型案例 提煉可復制"上海經驗"

報告從實戰角度，選取了亞洲大廈、錦滄文華廣場、城投寬庭?灣谷社區、創智天地V聚場、瑞元里公寓等5個具有代表性的上海商務樓宇更新典型項目，覆蓋散售樓宇產業轉型、歷史地標高端提質、低效商辦改保租房、科創片區微更新等多種主流模式，從項目概況、更新舉措、實施成效、經驗啟示四個維度進行了深度拆解。

在前述研究的基礎上，報告總結出上海商務樓宇更新的經驗：分類施策是前提、內容運營是內核、合規創新是支撐、資本閉環是抓手、政企協同是保障。其中，亞洲大廈通過 "長期租賃+經營權托管" 模式破解散售產權難題，打造 "東方垂直百老匯"；城投寬庭?灣谷社區成功探索"商辦改保租房"路徑并實現REITs退出；錦滄文華廣場通過"每4層合并為3層"的結構置換技術破解老舊樓宇層高不足等創新實踐，均為全國同類項目提供了可復制、可推廣的范本。

全鏈條實施路徑與對策建議 助力"十五五"高質量更新

針對"十五五"時期企業如何高質量開展商務樓宇更新，報告提出了涵蓋前期籌備、產權整合、改造實施、運營管理、資本運作、政企協同六大環節的全鏈條實施路徑，為市場主體提供了清晰的操作指南。報告特別指出，商務樓宇更新的核心是從"空間出租"向"產業運營"轉型，通過構建多元化盈利模式，實現資產價值與產業價值的雙重提升。

同時，報告從完善頂層設計、創新產權治理、深化審批改革、加強財稅金融支持、優化產業運營、建立專業服務體系六個方面，向政府部門提出了系統性對策建議。報告建議設立市級商務樓宇更新專項基金與產權歸集專項基金，全面推廣REITs退出模式，建立差異化的存量改造技術標準，破解行業發展的制度性瓶頸。

產學研結合 多方共商破局路徑

發布會上，上海社會科學院城市與房地產研究中心主任萬勇教授將報告核心內容概括為"5566"體系（5個問題、5個案例、6個實施路徑、6個對策建議），他認為，報告干貨滿滿、結構清晰、觀點明確，問題提煉系統精準。

來自城投控股、瑞安、郵儲銀行、城建置業、喆安投資、環源地產、永業集團、宏信置業、越秀地產、中信泰富及上海樓宇科技研究會等機構和企業的代表集中發聲，針對“破難題、促創新，高質量推進商務樓宇更新提升”提出四點建議：一是破解資金與盈利難題，呼吁優化金融產品適配性，明確項目現金流預期，完善市場化商業模式；二是完善標準與審批體系，建議建立樓宇更新專屬標準與認證體系，簡化審批流程，推進跨部門聯審聯批；三是強化資源與協同賦能，希望加強整合更新全鏈條專業資源，搭建政企對接平臺，推動相關難點問題解決；四是加快市場化、專業化、法制化建設，正視企業合理盈利訴求，激發市場主體參與積極性。代表們一致認為，城市更新包括商務樓宇更新本質是"城市價值創造的新模式"，需引入"綜合價值模式"，融合經濟、社會、文化、生態四類價值，實現長期可持續發展。

上海易居房地產研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳認為，商務樓宇更新在推進過程中需堅持“統一政策與分類施策、一樓一策”相結合原則，推動政府與市場同向發力、雙向奔赴，充分發揮國有資本的穩定作用與民營資本的創新活力，深化產業與城市更新的深度融合，強化專業服務的賦能價值。

業內專家和相關企業領導表示，本報告的發布恰逢其時，不僅為上海商務樓宇更新在"十五五"時期實現規模化、高質量發展奠定了專業基礎，也為全國其他超大城市破解商辦市場結構性矛盾、推動存量資產提質增效提供了寶貴的"上海經驗"，將有力推動我國城市更新事業向更高質量、更深層次發展。