最高院：哪種情形下，明知有抵押仍購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)也能排除強(qiáng)制執(zhí)行？

作者：周軍律師.

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實(shí)務(wù)中普遍存在一個(gè)根深蒂固的認(rèn)知：購(gòu)房時(shí)明知房屋設(shè)有銀行抵押，仍選擇購(gòu)買(mǎi)，屬于“自甘風(fēng)險(xiǎn)”。一旦房屋被抵押權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，購(gòu)房者因自身存在過(guò)錯(cuò)，因此無(wú)法排除執(zhí)行。

那么，哪種情形下，明知有抵押仍購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)也能排除強(qiáng)制執(zhí)行？

最高院在《中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司、鄧學(xué)平執(zhí)行異議二審案》中明確：

開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可后對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售的商品房，即使購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋設(shè)有抵押權(quán)，只要符合消費(fèi)者購(gòu)房人排除執(zhí)行的條件，就應(yīng)優(yōu)先保護(hù)其權(quán)利。

一、基本案情：明知帶抵押購(gòu)房，遭遇強(qiáng)制執(zhí)行

開(kāi)發(fā)商將在售商品房抵押給長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司，辦理合法抵押登記，取得預(yù)售許可后對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。鄧學(xué)平在購(gòu)房時(shí)，明確知曉案涉房屋存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，仍與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋用于家庭自住，隨后支付大部分購(gòu)房款并實(shí)際入住。

后續(xù)因開(kāi)發(fā)商無(wú)力清償債務(wù)，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司作為抵押權(quán)人，申請(qǐng)法院查封、拍賣(mài)案涉房屋用于償債。鄧學(xué)平提起案外人執(zhí)行異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行。

抵押權(quán)人長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司抗辯：鄧學(xué)平購(gòu)房時(shí)明知房屋存在抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，交易存在明顯過(guò)錯(cuò)，不能對(duì)抗合法有效的抵押權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

一審、二審及最高院再審最終認(rèn)定：鄧學(xué)平系剛需消費(fèi)者購(gòu)房，符合29條法定要件，即便明知房屋有抵押，依然可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

二、核心裁判規(guī)則：生存權(quán)優(yōu)先，突破抵押權(quán)優(yōu)先壁壘

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售商品房時(shí)，他們有理由相信抵押權(quán)人已經(jīng)同意出售抵押的房產(chǎn)，并且相信他們支付的購(gòu)房款項(xiàng)會(huì)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，用于提前償還抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)。

基于這種信任，即使購(gòu)房者知道他們購(gòu)買(mǎi)的房屋存在抵押負(fù)擔(dān)，只要他們滿足消費(fèi)者購(gòu)房者排除執(zhí)行的條件，他們的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)。至于預(yù)售條件的行政法規(guī)問(wèn)題，應(yīng)該通過(guò)改進(jìn)行政管理措施來(lái)解決，而不是讓購(gòu)房者承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。

本案中，今旦房開(kāi)公司取得案涉項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可證系行政機(jī)關(guān)履行管理職能而頒發(fā)，其目的就是準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)尚未完成的情況下預(yù)售商品房，且預(yù)售許可證均在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售的情況下，能夠相信抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，且相信其所交付的購(gòu)房款已經(jīng)按照物權(quán)法的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債務(wù)。

在此基礎(chǔ)上，即使鄧學(xué)平、毛臣翠明知所購(gòu)買(mǎi)的房屋有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，只要符合消費(fèi)者購(gòu)房人排除執(zhí)行的條件，就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人的權(quán)利。

至于行政法規(guī)中所規(guī)定的預(yù)售條件則應(yīng)通過(guò)完善行政管理的途徑來(lái)解決，而不能讓購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)。

周軍律師提醒，只要開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許，購(gòu)房即使明知有抵押，但剛需自住購(gòu)房只要滿足執(zhí)行異議29條三要件，仍可合法排除銀行、資管公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

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