“聰明”的她，瘋狂抄底“老破小”

成都街景

最近，關(guān)于“以租養(yǎng)貸”的新聞，忽然就多了起來。

最火的來自成都的小某書的播主圓子分享了“抄底8套老破小，以租還貸”的經(jīng)歷。鏈接放文后的“閱讀原文”了，很精彩！

撈重點(diǎn)：

1、生活在成都的播主圓子買了8套老破小，房款330萬元，貸款220萬元

2、月供14000元，月收租21000元

3、有接近10%的復(fù)利收益，30年內(nèi)收益是保險(xiǎn)的3倍；

4、租售比4.5%覆蓋月供；如果算上裝修租售比5%覆蓋月供

播主說，“我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。”只要符合她要求的房子，看了沒有硬傷就直接定，甚至有的房沒看過就決定買下。

這類新聞，我感覺，這大姐要么是地產(chǎn)中介，要么就是在TreeNewBee；

但是，這個(gè)真的是事實(shí)嗎？！

作為一個(gè)寫樓市的小寫手，很有些疑問。

老破小小區(qū)，圖源：網(wǎng)絡(luò)

一）銀行給多套房貸款嗎？

安居客成都2026年1月整理的當(dāng)?shù)胤抠J政策：

商貸政策

三套房：原則拒貸，符合條件的多孩家庭可按二套執(zhí)行

公積金貸款政策

三套房：拒貸

新聞里給到的信息，播主，倆娃，商貸第三套房可以執(zhí)行二套房政策。如果播主說的是真實(shí)情況，至少5套房子應(yīng)該不在她的名下

二）220萬元貸款，月供到底是多少？

最新的LPR5年期以上3.5%，首套房-50BP，二套房-30BP

220萬元商貸，全部按照二套房3.2%執(zhí)行，月供9514元

如果按照播主說的月供14000元，平均按揭年限17年

這里需要注意一點(diǎn)，二手房貸款年限公積金規(guī)定“貸款期限不超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限”；商貸一般執(zhí)行“房齡+貸款年限≤40年或50年”

平均按揭17年，約等于播主買的老破小房齡至少23年，最長不超過33年，1993年之前的房子

從這個(gè)數(shù)據(jù)分析，應(yīng)該基本沒錯(cuò)。

老破小改造

三）租金合理嗎？

根據(jù)新聞里播主給到的信息，330萬元買下8套房子，算下來平均單套41.25萬元

克而瑞四川成都二手房3月份月報(bào)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)二手房成交均價(jià)15107元/㎡，以此價(jià)格推算，單套房屋面積約27.5平米

月收租金21000元，平均單套月收租金2625元

家在成都的兄弟，或者了解成都租房市場的兄弟，成都的小戶型真的能租這么高的價(jià)錢嗎？

四）全周期內(nèi)，完租率能保證100%嗎？

新聞和播主給到的條件應(yīng)該是8套房全部租出去，這個(gè)是正在的理想狀態(tài)，還是臆想狀態(tài)？

8套房中是否會(huì)有出租的空窗期？空窗期會(huì)不會(huì)拉低出租收益？

一個(gè)最簡單的事實(shí)，一旦租不出去有了空窗期，租金合計(jì)就會(huì)直線下降，收益率隨之降低。

五）1.5%的無風(fēng)險(xiǎn)收益，是否只有“以租養(yǎng)貸”一條路？

新聞中給到的內(nèi)容：

她仔細(xì)算過賬，制作了一張?jiān)敿?xì)的老破小租售比表，40萬左右的房子只要能以1500+的價(jià)格租出，租售比滿足4.5%，就能覆蓋月供

這里兩個(gè)問題，第一個(gè)：40萬的房子，首付6萬貸款34萬，按照推算的17年貸款時(shí)長，月供約2130元，1500元的租金覆蓋不了月供

只有少于24萬的貸款，或者長于28年的年限才能滿足“租金大于1500元月供”這一條件。

第二個(gè)：無風(fēng)險(xiǎn)收益率低到不可思議。

假設(shè)月供是首套的3%，其無風(fēng)險(xiǎn)收益率等于1.5%；而最新的10年期國債收益率在1.8%左右；這等于說，“以租養(yǎng)貸”的無風(fēng)險(xiǎn)收益率小于購買國債的收益。

以上是個(gè)人的疑問。還有些問題，就不再說了。比如10%復(fù)利。

知道10%復(fù)利有多高嗎？？？

10000元本金，10年后本息接近25937萬元

以租養(yǎng)貸

最近“以租養(yǎng)貸”的新聞忽然多了起來，這對(duì)于促進(jìn)二手房尤其是老破小的置換更新是個(gè)好事；

這個(gè)時(shí)候，類似的新聞大約是配合房地產(chǎn)的宏大敘事，就像新聞的標(biāo)題，和新聞里這位姐姐說的那句話——

別人越是不敢買，我越是有信心！我是堅(jiān)定不移地認(rèn)為未來會(huì)越來越好的。