北投通州新盤限高超標1.5米？出處在這里

北京進深 徐迪 4月24日，北投通州宋莊0703-6002地塊方案反饋意見通告。

項目設計方案于3月30日-4月8日進行網上公示，期間收到公眾網絡反饋意見2條，共5點：

1、關于本項目12#、13#、24#住宅樓建筑高度的問題。

建設單位及設計單位意見：依據相關要求，允許居住用地建筑高度在地塊控高基礎上局部上浮，以匹配新建住宅建筑層高不低于3米的要求。

本項目地塊控高為36米的居住用地，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

本項目12#、13#、24#住宅樓建筑高度為46.5米，符合控高要求。

2、有關板式居住建筑建筑間距計算標準的問題。

建設單位及設計單位意見：本項目板式居住建筑建筑間距采用法線和垂線方向雙控制。

其中1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#、10#、14#、16#、19#、21#、22#、25#、27#、29#住宅樓為板式建筑，按照板樓計算間距。

其中1#、2#、3#、4#、5#住宅樓北側無被遮擋建筑。

7#、9#、10#、19#、21#、22#、25#住宅樓為10層（局部退臺），主體建筑按照9層27米進行間距控制，垂線方向1.4倍間距控制距離為35.8米，法線方向1.7倍控制距離為45.9米。

退臺部分按照10層30米進行間距控制，法線方向1.7倍控制距離為51米；

14#、16#住宅樓為9層（局部退臺），主體建筑按照8層24米進行間距控制，垂線方向1.4倍間距控制距離為33.6米，法線方向1.7倍控制距離為40.8米。退臺部分按照9層27米進行間距控制，法線方向1.7倍控制距離為45.9米；

27#、29#住宅樓建筑高度為24米無退臺，按照24米進行間距控制，垂線方向1.4倍間距控制距離為33.6米，法線方向1.7倍控制距離為40.8米。

所有建筑間距計算均滿足規范要求。

3、有關28#住宅樓和30#住宅樓塔群間距系數的問題。

建設單位及設計單位意見：本項目17#住宅樓及28#住宅樓形成塔群、29#住宅樓及30#住宅樓形成塔群，28#住宅樓及30#住宅樓未形成塔群，

本項目30#住宅樓與28#住宅樓在正東西方向完全脫開，彼此不存在東西向間距情況，因此不適用于整體面寬計算間距，僅單獨考慮樓棟寬度及間距情況。

4、有關25#住宅樓與24#住宅樓間距問題。

建設單位及設計單位意見：24#住宅樓為被遮擋樓棟，建筑朝向為正南北朝向且西側與25#住宅樓完全脫開（25#住宅樓法線方向與24#住宅樓不存在重疊），

依據《北京地區建設工程規劃（設計通則（2003版）》第2.4.2條，應按照正南北向1.7倍間距系數及算間距。

5、有關項目實土綠地（除掉道路及廣場用地及退建筑距離）不滿足計算綠地的50%為實土綠地要求問題。

建設單位及設計單位意見：依據北京城市副中心管理委員會關于印發《北京城市副中心建設工程居住用地附屬綠化用地面積計算技術要點（試行）的通知》（副中心管委發〔2025〕26號）中第二點計算規則中

第（一）條：工程建設用地范圍內，無地下建筑物、構筑物的實土綠化用地面積占比應達到附屬綠化用地面積比例的10%。

第（二）條：取消覆土綠化開放邊長相關要求，提高地下空間完整性，提升空間使用效率。

本項目實土綠地比例符合相關要求。

3月30日，通州宋莊鎮丁各莊等四村城改項目0703-6002地塊規劃設計方案公示。

建設用地約4.85公頃，總建筑規模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規劃30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面100㎡+。

建筑高度突破上限

樓棟行列式排布，高低錯落、點板結合的布局，有利于塑造豐富的空間層次和視線通廊。

小區以洋房為主，僅西排3棟為15F小高層，建筑高度為46.5米。

出讓指標顯示，地塊整體限高36米，局部可上提到45米。

這3棟樓的高度明顯已經超標了1.5米。

但是從北京城市副中心管理委員會2025年6月9日發布的建筑高度彈性管控文件來看，在通州，為了匹配《住宅項目規范》中“新建住宅建筑層高不低于3米”的要求，是允許居住用地建筑高度在地塊控高基礎上局部上浮的。

具體而言，6002地塊控高為36米，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

所以46.5米是符合控高要求的。

3棟卓爾不群的景觀樓王

不只是高度上的特殊，這3棟樓的朝向、立面形象，也與其它樓棟有較大差異。

27棟洋房是行列式整齊排布，只有這3棟小高層是點狀布局，立于小區西側門戶，像3個高大的哨兵。

此外，受限于地塊條件，小區樓棟朝向并非正南正北，27棟洋房均為東南朝向，這3棟小高層卻是西南朝向。

看了下地圖，項目西南方向是宋莊文化公園，這個朝向倒是能得到更好的景觀資源。

在外立面上，這3棟樓的南面做了弧型曲面造型；而洋房產品是直角直邊，部分有坡頂設計。

零散樓號與長板樓棟

出讓文件中提到，建筑體量應與周邊建筑在尺度上保持整體協調有序，以行人尺度為參考，分段處理建筑立面形象，不宜形成體量過大的單體建筑。

沿街建筑避免建筑體量過長過高，形成高大封閉的沿街界面，對城市街道產生壓迫感。

在高低錯落這一點上，項目落實得很好，單排建筑相鄰兩棟樓基本都是不同高度的。

對于建筑體量，小區樓棟號倒是拆得很碎。

但實際上，除了3棟小高層之外，洋房的樓棟仍然是并排連在一起的，只在中間留了一道變形縫。

也就是說，雖然有30棟樓，但并沒有相應的邊戶數量。

大部分樓棟只有一個單元，也都是中間戶。

而且就算是真正的兩端戶型，地形所致，同一排樓棟的東西間距都在8-10米，南排最近的只有5米多。

這種距離下，為了防止對視，側邊也很難開窗。

在總圖上看起來，根本就只有15棟樓，三兩棟樓并排一組，每組都有3-4個單元，整體面寬在60米以上，多的有70米+。

所謂“以行人尺度為參考”，指的是設計時優先考慮行人的視線范圍和感知能力。

這種3棟樓連成一排，和一棟樓3個單元，通透性沒什么明顯區別。

多種贈送形式

按不同樓棟，贈送位置也有比較大的差異。

其中，洋房產品南向都是通面寬可封閉的陽臺，送一半面積；

北邊有一部分是送了兩段式的設備平臺，另一些是直接做成了通聯式，都是結構外建筑，不過按照通州的尺度，大概率也是可以包進室內的，且不計產權建面。

小高層本身就比洋房的公攤面積多，加上南陽臺不是通面寬的，加贈后實得率比洋房要低出不少。

不過由于是全邊戶房源，除了北邊，側邊也有一段設備平臺彌補贈送。

加上南向的弧線造型，曲面轉角大窗采光和視野預計相當驚艷。

三進門庭，雙會所體系

東西各有一處景觀大門，遙遙相對。

東側為正門，做了闊大復雜的門庭景觀。

一進入口廣場，內接鄰里共享空間，二進下沉庭院，穿過風雨連廊，三進才是小區的內部園林。

西門進來則是兩處架空層，分別位于23#樓和13#樓首層。

車位配比指標與人車分流的取舍

北面排住宅樓之間，規劃了72個地面停車位。

西側有車行出入口，與消防通道共用。

這么一來北半邊小區地面就是人車混行的情況了。

小區整體規劃了1044個機動車位，按照866戶計算，車位比勉強剛好達到1:1.2。

如果去掉這70多個地面車位，那么每戶只有1.12個車位配置。

三大國企聯手拿地

2月3日，通州宋莊鎮丁各莊等四村城改項目FZX-0703-6002地塊完成出讓。

由北投置業＋北京建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

三家公司均為均為市管國企，其中：

北京北投置業有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經理為屈晨。公司注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設集團有限公司100%持股。

北京建工地產有限公司責任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長為潘捷，經理為宋鵬。公司注冊資本60億元，由北京建工集團100%持股。

北京新航城開發建設有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長為沙鋼，經理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設集團和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區屬國企。

拿地一周后，項目開發主體北京北投和翼房地產開發有限公司成立，注冊資本5000萬元，北投置業控股60%，北京建工地產和新航城分別持股20%。

劉輝出任項目公司董事長，總經理為季林濤。

宋莊鎮位于通州區北部，遠在東六環外。

根據北京城市副中心規劃，宋莊的定位是藝術小鎮，附近商業業態以藝術館、美術館為主。

當前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發，餐飲業態逐漸發展起來，生活配套設施陸續落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區、建投國貿瑨上和城建國譽頌等。

6002地塊在上述項目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯購物中心（六合新村店）、北京安貞醫院通州院區、宋莊文化創意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設施。

2024年1月，宋莊鎮部分村莊被列入城中村改造計劃，標志著區域城市化的重大進展。

去年9月，宋莊鎮政府公告，丁各莊等四村城中村改造項目安置房（梁各莊福運佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動安置房入住各項工作。

隨后，丁各莊等四村城中村改造一片區項目規劃設計方案公示，地上建面約13.99萬㎡，規劃17棟7-15F住宅樓。

住宅采用3米層高標準的“好房子”設計，外立面設計美觀大方，高度錯落有致，結合搬遷區域村民生活風貌的需求，安置房采用低艷度冷暖灰色系，主體材質采用具有質感的仿石漆。

小區戶型多樣，面積在50㎡-135㎡之間，可滿足丁各莊等四村所有村民回遷安置需求。