光明星河COCO City開業火爆！揭秘星盛商業的新區方法論

深圳商業開門紅

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目提供

4月30日，星盛商業旗下光明星河COCO City迎來全面開業。作為星盛商業布局深圳北部的核心落子，該項目以現象級的人氣正式拉開了2026年深圳商業新開的序幕，打響了全年市場的“開門紅”。

開業現場人潮涌動，隨處可見舉著奶茶、牽著孩子的家庭，年輕人湊在創意美陳前打卡，meland等品牌門店排起長隊，盒馬鮮生門店內擠滿了采購市民。光明居民積攢已久的消費熱情，在開業首日被徹底點燃。

贏商大數據顯示，2026年深圳預計新增商業供應僅50萬㎡，創下近十年新低，市場已從“規模擴張”全面轉向“質量競爭”。作為深圳第二座COCO City，光明星河COCO City的火爆開業，既是對光明科學城消費潛力的最佳印證，也再次驗證了星盛商業對城市新區市場的精準把控力。

Vol.1

火爆的底氣：

試業交出超預期答卷

這并非光明星河COCO City第一次點燃光明消費市場。

回溯至去年12月，項目B館及A館B1層率先啟動試營業，3天累計客流突破40萬人次的“現象級”成績，不僅刷新了區域商業記錄，更提前驗證了光明區被壓抑已久的消費潛力正井噴式釋放。

試業四個月，項目備受區域消費者好評，其中盒馬鮮生迅速成為區域零售標桿；姬夫人鮮切脆皮雞煲等餐飲一經亮相便人氣爆棚，排隊等位成為常態。對于光明街道的周邊居民而言，光明星河COCO City的出現徹底改變了他們的生活方式。

贏商大數據顯示，項目自試業以來到訪客群呈現出鮮明的“年輕化、家庭化”特征，一公里常住人口中年輕家庭占比超過57%。這一數據背后，是項目周邊3公里范圍內近30萬常住人口的堅實支撐，以及地鐵13號線北段通車后，大量從南山科技園外溢的高知、高薪客群所帶來的增量紅利。這種由地緣性居民與城市新移民共同構成的多元化客群結構，為項目的持續繁榮奠定了穩固的消費基底。

Vol.2

AB館業態互補

完整品牌勢能全面釋放

作為光明街道首個大型購物中心，光明星河COCO City的全面開業，遠非簡單的商業空間擴容。贏商網現場觀察到，這更像是一場基于“生活趣味主張”的化學反應——總商業體量6.3萬㎡的項目，通過A、B兩館的差異化定位與立體聯通，構建了一個覆蓋從“柴米油鹽”到“詩與遠方”的完整商業生態系統。

01

第一階段

煙火人氣主場，夯實生活基礎

先行試業的區域核心任務是夯實便民服務基礎，成為周邊居民觸手可及的“生活后花園”。贏商網現場注意到，B館及A館B1層以高頻剛需與家庭配套為核心，構建了極具煙火氣的商業氛圍。

• 盒馬鮮生（光明首店）憑借高效物流與新鮮食材，成為周邊家庭日常采購首選；

• 寰映影城（光明首店）提供頂級視聽盛宴，魔方城市書房（光明首店）、滿紛轟趴、鐳戰大聯盟等滿足年輕客群休閑需求；

• 姬夫人、南粵光明乳鴿、云味館、禾綠壽司、五代同糖、膳心記等特色餐飲，讓居民在日常消費中感受市井溫度；

• Manner、奈雪的茶、茉莉奶白、SONG崧歌等近10家輕餐茶咖品牌，構筑了“早C晚A”輕社交場域，填補區域高品質社交空間空白。

02

第二階段

品質生活高地，拉升區域消費天花板

如果說B館是流量基石，A館則精準扮演了拉升區域消費天花板的角色。贏商網了解到，A館的策略是通過引入一批具有強大號召力的“首店”與高端品牌，擊穿光明中心區的高品質消費痛點，為區域帶來接軌CBD城區的消費體驗。

• 餐飲矩陣補齊聚餐場景：海底撈（光明中心區首店）填補了區域高端火鍋市場的空白；潮發潮汕牛肉店、同仁四季椰子雞、粵陳記（均為光明首店）豐富了特色正餐的選擇；贛千肴江西菜作為深圳首店，更是帶來了獨特的地域風味。這些品牌共同覆蓋了商務宴請、家庭聚餐及朋友小聚的全場景需求。

• 親子業態填補市場空白：meland兒童成長樂園（光明首店）打造了夢幻般的親子游樂空間，配合泰蘭尼斯、balabala等專業零售，補上了區域高端親子游樂的空白，開業首日即成為家庭客群的首選目的地。

• 細分生活方式匹配多元需求：精準捕捉科學城年輕人的新形消費特點，引入寵胖胖（光明首店）構建寵物友好社交場、TREK崔克自行車（光明首店）提供專業騎行服務，讓小眾消費需求不用跨區就能滿足。

在配套服務方面，蘇寧易購home店與壹品健身一站式健身中心的進駐，進一步完善了全周期家庭服務生態，補齊了項目最后一塊拼圖。

03

全業態生態閉環

構建30+首店的護城河

隨著項目全面亮相，光明星河COCO City成功構建了“零售+餐飲+親子+社交”的全業態閉環，項目首店比例攀升至34%，形成了極具競爭力的品牌矩陣，真正實現了“家門口就能逛的全品類購物中心”。

其通過AB兩館互為補充，共同編織了一張嚴絲合縫的消費網，這種“首店引領+成熟配套”的組合拳，既保證了項目的不可替代性，也為后續運營留出充足的調整空間，極大地提升了顧客的停留時長與復購率。正如周邊居民的評價：“家門口終于有了高品質購物中心，遛娃、聚餐、購物一站式搞定”。

Vol.3

構建綠色低碳商業基因

場景力轉化為爆發力

當商業空間不再僅僅是商品的容器，而是成為連接人與情感的媒介時，爆發力便自然產生。光明星河COCO City在正式開業之際推出的「乘洲啟夢」系列活動，正是這一邏輯的生動實踐。贏商網在實地走訪中發現，項目并未止步于簡單的促銷堆砌，而是通過“用戶思維”的精細化運營，將物理空間的“場”升級為情感連接的“境”，成功將場景力轉化為實實在在的客流爆發力。

01

空間場景創新

把“光明綠洲”搬進購物中心

緊扣光明“綠色新城”底色，以“星空綠洲”為核心理念，將自然生態與星際主題融入建筑肌理。從星空廣場、星空花園到星空連廊，垂直生態場景構建出共享社區公園的場域氣質。開業期推出的「尋蹤綠境」美陳，正是與建筑結構有機融合的場景敘事。

入口階梯和中庭懸浮島嶼纏繞藤蔓綠植，以藍綠色鷺鳥雕塑、白鷺、野鴨、水獺等搭配層疊綠植與巨型光幕，重構光明濕地生態圖景，兼具打卡與休憩功能。連廊、下沉廣場臺階變身為“星空綠坡”，巨型蘑菇與星空投影交相輝映，晝夜呈現不同浪漫場景。

場景中大量運用濕地綠洲常見的鷺鳥、熱帶植被等自然元素，這種將“濕地綠洲”搬進室內的嘗試，不僅強化了項目的屬地特征，更通過自然、藝術與互動的三重奏，打破了商業空間的冰冷感。讓消費者在繁華都市中，擁有一場關于自然、藝術與生活的“綠野仙蹤”奇遇。

02

稀缺內容引流

精準狙擊全齡段客群

稀缺內容的注入則是引爆情緒的導火索。開業期間，項目通過引入稀缺性文化娛樂內容，實現了對不同圈層客群的精準捕獲，展現了強大的流量號召力。

對于親子家庭而言，華南首演的烏鎮戲劇節同款木偶劇《綠野仙蹤魔法秘境》無疑是最大的驚喜，精湛的操偶技藝與沉浸式劇情讓孩子們目不轉睛，現場掌聲雷動；普寧英歌舞振奮人心。

而在年輕力聚集的場域，環保騎行野貓賽、有YEAST！咖啡面包市集、張韶涵官方授權粉絲應援會等則點燃了年輕客群的激情。

上述這些活動不再是生硬的拼盤，而是基于客群生活方式的深度定制，讓每一位到訪者都能在這里找到屬于自己的快樂頻率。

03

在地性深耕

“循環城市計劃”，與綠色新城同頻共振

贏商網在現場還捕捉到了項目更具深意的一開業當天，星盛商業聯合紅樹林基金會(MCF),ON the RISE可持續生活方式平臺，正式啟動「循環城市計劃」。該計劃是2025年星盛商業"無廢商圈"的全面升級，作為該計劃的重要落地載體，光明星河COCOCity與光明區"綠色新城"的城市氣質天然契合。

在啟動儀式上，星盛商業聯合星巴克、M Stand、JPG coffee、Manner Coffee等17家知名品牌成立"循環城市聯盟"，并由紅樹林基金會與星盛商業對相關品牌現場授牌。該計劃以咖啡渣回收再利用為核心切入點，依托我國內地第一個由政府投資建設，社會公益組織運營管理的城市生態公園福田紅樹林生態公園，將回收的咖啡渣制作成有機堆肥用于紅樹林濕地周邊生態修復，構建"商業+生態"的共治模式，實現商業廢棄物向生態養分的轉化。

正如紅樹林基金會(MCF)秘書長閆保華博士所言，生態保護不是公益組織的"孤軍奮戰",星盛商業通過提供空間與資源，讓綠色消費與生態保護的距離變得觸手可及。值得一提的是，未來，「循環城市計劃」將以此次合作為起點，由星盛商業與紅樹林基金會及更多伙伴攜手，拓展"商業+生態"的共益合作模式，讓循環理念真正融入日常生活，作為星盛商業的常態化綠色引擎輻射至全國更多在營項目。

與此同時，項目還通過環保騎行野貓賽、科大訊飛機器人舞蹈表演等在地活動，精準呼應了“綠色低碳”與“科學城科技”的雙重屬性。可以預見，光明星河COCO City正穩步與與區域發展同頻共振，向著科學城人才與居民理想生活中心的目標持續邁進。

Vol.4

從空白填補到品質引領

星盛商業新區操盤方法論

透過這座商業新地標的崛起，我們得以窺見星盛商業在新區操盤上的獨特邏輯——它不滿足于簡單的“填空”，而是致力于通過精細化運營與長期主義思維，為區域注入可持續發展的商業活力。

01

踩準區域消費痛點

不做“復制粘貼”，做“量身定制”

星盛商業深知，每一個區域都有其獨特的發展肌理與消費特征。

作為深圳最年輕的行政區之一，光明區近年來憑借‘世界一流科學城’的定位加速崛起，匯聚了大量科研機構與高新企業，以及這種產業底色帶來的人口結構年輕化。光明街道作為光明核心發展區，此前存量商業總計不足10萬方，且均為小體量社商（*據贏商大數據），商業能級遠低于臨近的公明及鳳凰街道，優質商業供給嚴重匱乏。

在項目打造過程中，星盛團隊瞄準該片區商業供給與消費錯位的矛盾，在業態規劃上極具針對性：一方面引入海底撈、meland等首店品牌，填補高端社交與親子體驗的空白；另一方面保留盒馬鮮生、寰映影城等民生配套，夯實生活基礎。這種“量身定制”的策略，使得項目能夠迅速融入區域生態，成為解決居民實際生活痛點的最佳方案。

02

長期思維

從“建商場”到“造生活中心”

在星盛商業的運營理念中，商業不僅僅是交易的場所，更是生活方式的提案者。光明星河COCO City超越了傳統購物中心的邊界，通過星際綠洲的垂直生態場景設計與創意空間內容注入，構建了一個集休閑、娛樂、社交、文化于一體的復合型生活空間。這種從“物理空間建設”向“精神內容運營”的轉變，讓項目成為了片區“公共會客廳”。

當深圳商業進入存量深耕的新周期，光明星河COCO City的成功給出了一個清晰的答案：好的商業從來不是比拼規模多大、品牌多高端，而是真正讀懂所在區域的人需要什么。這個被光明人用腳投票選出來的“家門口的理想生活中心”，未來的表現依然值得期待。

以此為樣本，星盛商業這套“精準匹配需求、長期深耕運營”的新區操盤方法論，或將為更多新興區域的商業發展提供借鑒。

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