物業(yè)費(fèi)2毛錢，20年不漲！金華一小區(qū)火了，我都想去做業(yè)主了！

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來源作者：金開發(fā)布

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物業(yè)費(fèi)每平方米僅2毛錢，且20年未漲一分——在金華開發(fā)區(qū)的金廈花園小區(qū)，這個(gè)看似“不可能”的低價(jià)，卻支撐起了一個(gè)老舊拆遷安置小區(qū)的華麗蝶變。金廈花園用一場(chǎng)生動(dòng)的基層自治實(shí)踐，以鐵一般的事實(shí)證明：老舊小區(qū)治理的核心痛點(diǎn)，從來不是物業(yè)費(fèi)的高低，而是能否喚醒居民內(nèi)心深處那份“家園主人”的責(zé)任感與創(chuàng)造力。當(dāng)居民從“旁觀者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱?dāng)家人”，再低的物業(yè)費(fèi)也能撬動(dòng)高品質(zhì)的社區(qū)生活。

困境：

“棄管風(fēng)波”擊碎安居夢(mèng)

時(shí)間倒回至2005年5月，以拆遷安置為主的金廈花園小區(qū)建成交付。就當(dāng)居民們以為能開啟安穩(wěn)舒心的新生活時(shí)，未曾想，一場(chǎng)突如其來的“棄管風(fēng)波”徹底擊碎了這份憧憬：2010年上半年，小區(qū)開發(fā)商旗下的物業(yè)公司突然撤離，第一屆業(yè)委會(huì)又因部分業(yè)主長(zhǎng)期拒交物業(yè)費(fèi)，無力支付電費(fèi)導(dǎo)致供電局拉閘停電。彼時(shí)，業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)委會(huì)的矛盾徹底爆發(fā)，并持續(xù)升級(jí)，小區(qū)管理逐漸“失控”，直至2011年下半年，小區(qū)陷入無保潔、無保安、無維護(hù)的“三無”混亂狀態(tài)，管理“真空”正式形成，居民的生活也因此陷入了無盡的困擾之中。

“當(dāng)時(shí)垃圾亂扔、車子亂停、寵物亂跑、牛皮癬亂貼，簡(jiǎn)直亂成了一鍋粥。”時(shí)任姜家社區(qū)黨委副書記的金霞回憶起當(dāng)年的場(chǎng)景，仍難掩感慨，“居住環(huán)境一天比一天差，安全隱患也隨之而來，最嚴(yán)重的時(shí)候，一晚上就有5戶人家被盜，大家人心惶惶。鄰里之間更是矛盾不斷，常常因?yàn)橥＼囌嘉弧⒗逊懦车妹婕t耳赤，曾經(jīng)和睦的鄰里關(guān)系蕩然無存，大家也漸漸變得人心渙散，沒人再愿意主動(dòng)關(guān)心小區(qū)的事。”

如果說管理缺位讓小區(qū)陷入混亂，那么資金短缺便是壓在這個(gè)問題小區(qū)頭上最沉重的“大山”：小區(qū)交付之初，為配合拆遷安置工作，制定了僅0.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。多年過去，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)始終未作調(diào)整，然而隨著物價(jià)上漲、人工成本增加，微薄的物業(yè)收入早已無法覆蓋小區(qū)保潔、安保、設(shè)施維護(hù)等日常管理開支，資金缺口逐年擴(kuò)大，進(jìn)一步加劇了管理的“真空”態(tài)勢(shì)。

2013年下半年，小區(qū)的管理困境更是雪上加霜。“當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)賬上只有2萬元，還欠著7600元保潔費(fèi)、9000多元電費(fèi)，之前撤離的物業(yè)公司連一把掃帚都沒留下，說是‘爛攤子’都不足以形容當(dāng)時(shí)的情況。”業(yè)委會(huì)主任宋志民回憶起當(dāng)年的場(chǎng)景，語氣中滿是無奈。

除此之外，小區(qū)還遺留著諸多歷史難題：水晶馨座1號(hào)樓與小區(qū)管理脫節(jié)，房屋漏水問題長(zhǎng)期得不到解決；低層住戶下水管道堵塞，污水時(shí)常反溢；監(jiān)控設(shè)備成擺設(shè)，物品丟失、車輛擦碰等問題頻發(fā)；停車秩序混亂，綠地被私家車碾壓得光禿禿；居民構(gòu)成復(fù)雜，既有拆遷戶也有商品房業(yè)主，生活習(xí)慣差異較大，養(yǎng)雞擾民、私搭亂建等鄰里糾紛時(shí)有發(fā)生。多重難題相互交織、層層疊加，讓小區(qū)徹底陷入了治理的“死胡同”。

“物業(yè)費(fèi)繳納不足，僅有的資金連基本的開支都難以覆蓋，更談不上設(shè)施維護(hù)和問題整改，小區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)舉步維艱。”時(shí)任三江街道姜家社區(qū)黨委書記的鄭雙龍?zhí)寡裕?dāng)時(shí)社區(qū)黨委密切關(guān)注著金廈花園的困境，深知若不及時(shí)介入，不僅會(huì)影響居民的生活質(zhì)量，還可能引發(fā)更多矛盾沖突，“我們當(dāng)時(shí)就明確，要發(fā)揮黨組織的引領(lǐng)作用，全力支持業(yè)委會(huì)重組，凝聚各方力量，一步步幫小區(qū)走出這份管理‘真空’的困境。”

破局：

小區(qū)業(yè)主的“自治創(chuàng)業(yè)”

困境當(dāng)前，唯有主動(dòng)破局。

“老舊小區(qū)治理不能靠‘單打獨(dú)斗’，社區(qū)當(dāng)好引領(lǐng)者與協(xié)調(diào)者，把業(yè)委會(huì)、監(jiān)委會(huì)、居民志愿者擰成一股繩，才能啃下硬骨頭。”面對(duì)治理僵局，姜家社區(qū)主動(dòng)靠前，搭建共治平臺(tái)，指導(dǎo)重啟業(yè)委會(huì)組建，規(guī)范議事流程、健全監(jiān)督機(jī)制，為小區(qū)自治定方向、立規(guī)矩，讓原本渙散的治理脈絡(luò)逐漸清晰。

2013年的秋天，秋風(fēng)吹走了暑氣，也吹來了小區(qū)治理的新希望。在居民的報(bào)名與社區(qū)的支持下，新一屆業(yè)委會(huì)正式履職，監(jiān)委會(huì)同步成立，“決策—執(zhí)行—監(jiān)督”的治理閉環(huán)初步形成。

“小區(qū)要想管好，得先把管理范圍劃清、遺留問題解決，不然后續(xù)工作根本無從談起。”一天傍晚，宋志民和業(yè)委會(huì)成員坐在長(zhǎng)椅上，望著不遠(yuǎn)處的水晶馨座1號(hào)樓，語氣凝重。那棟小高層與小區(qū)緊密相連，卻一直游離在小區(qū)管理之外，也成了諸多矛盾的導(dǎo)火索。為了啃下這塊“硬骨頭”，業(yè)委會(huì)多次主動(dòng)與開發(fā)商談判，最終將水晶馨座1號(hào)樓納入小區(qū)統(tǒng)一管理，同步解決了房屋漏水、衛(wèi)生間返水等遺留問題。這一步跨越，不僅掃清了小區(qū)規(guī)范化管理的最大障礙，更讓居民們看到了自治的希望。

然而，喜悅過后，新的難題又接踵而至——資金短缺是老舊小區(qū)管理繞不開的瓶頸。沒有資金，公共設(shè)施無法維修，保潔保安無法聘請(qǐng)，后續(xù)的治理工作寸步難行。在一次業(yè)委會(huì)會(huì)議上，宋志民率先打破沉默，語氣堅(jiān)定：“我們接手管理就相當(dāng)于創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)之初最好的辦法就是開源節(jié)流，攥緊每一分錢，花在刀刃上。”這句話也成了全體業(yè)委會(huì)成員的共識(shí)。

在“節(jié)流”方面，業(yè)委會(huì)成員們反復(fù)研討，最終決定將原本外聘的保潔崗位，改為由小區(qū)業(yè)主內(nèi)聘。“讓咱們自己人來保家護(hù)家，一來能降低運(yùn)營(yíng)成本，二來大家都是鄰里，做事更上心、更有溫度。”業(yè)委會(huì)成員周晨解釋道。

而在“開源”方面，業(yè)委會(huì)把目光精準(zhǔn)投向了小區(qū)內(nèi)的幼兒園。當(dāng)時(shí)，幼兒園原租賃合同即將到期，租金不足6萬元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。“不行！幼兒園租金是小區(qū)的重要收入來源，每一分錢都關(guān)系到全體居民的利益，只有實(shí)現(xiàn)效益最大化，才能更好地為大家服務(wù)。”面對(duì)原租戶“一次性交三年租金延續(xù)合同”的提議，業(yè)委會(huì)沒有動(dòng)搖。2014至2015年，業(yè)委會(huì)牽頭組織幼兒園重新招標(biāo)，最終招標(biāo)金額定格在16.5萬元，較之前增長(zhǎng)近兩倍。租戶還主動(dòng)提出額外提供5000元用于小區(qū)老人重陽節(jié)福利，2萬元用于補(bǔ)助小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如今，隨著周邊配套的不斷完善，幼兒園年租金已漲到22萬元/年，成為小區(qū)穩(wěn)定的“造血”來源，為后續(xù)治理工作提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

解決了資金難題，物業(yè)費(fèi)收繳難的堵點(diǎn)又浮出水面。以往，由于管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)不透明，不少居民對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳抵觸情緒強(qiáng)烈，收繳率一直偏低。這一次，業(yè)委會(huì)摒棄了以往強(qiáng)硬的催繳手段，帶著誠意挨家挨戶走訪。“我們不催、不逼，就是跟大家講道理，讓大家知道物業(yè)費(fèi)是用來維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、保障大家生活環(huán)境的，只要我們把事情做好，大家自然會(huì)理解。”宋志民說。

與此同時(shí)，監(jiān)委會(huì)主動(dòng)扛起監(jiān)督責(zé)任，細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、完善管理規(guī)定，將每一筆物業(yè)費(fèi)收入、每一筆開支，都清晰明了地公示出來，哪怕是一筆幾十元的維修費(fèi)用，也標(biāo)注得清清楚楚。“就是要讓居民看得明白，用透明換信任、以真心聚民心。”監(jiān)委會(huì)成員嚴(yán)金蘭說道。

轉(zhuǎn)變，在日復(fù)一日的堅(jiān)守中悄然發(fā)生。2016年冬天的一個(gè)傍晚，一位居民來交物業(yè)費(fèi)時(shí)說的一番話讓嚴(yán)金蘭印象深刻：“以前總覺得物業(yè)費(fèi)交了不知道花在哪，心里不踏實(shí)。現(xiàn)在你們把賬算得明明白白，做事也公平公正，我們交得放心、交得愿意！”

一句話溫暖了嚴(yán)金蘭的心，也印證著小區(qū)自治的成效。從渙散無序到共治有序，從資金短缺到良性“造血”，金廈花園的破局之路，不僅重構(gòu)了自治路徑，更激活了內(nèi)生動(dòng)力。

踐行：

“圍爐煮茶”議出治理合力

如何點(diǎn)燃居民參與小區(qū)治理的熱情，破解“干部干、群眾看”的治理難題，是許多小區(qū)面臨的共性困惑。金廈花園業(yè)委會(huì)對(duì)此有著清晰的認(rèn)知：小區(qū)治理從不是業(yè)委會(huì)的“單打獨(dú)斗”，唯有凝聚每一位居民的智慧與力量，才能讓治理更有溫度、更合民心。

為打破治理壁壘、拉近與居民的距離，業(yè)委會(huì)創(chuàng)新推出“圍爐煮茶”民主議事模式——每到閑暇時(shí)刻，業(yè)委會(huì)成員便會(huì)在小區(qū)涼亭或活動(dòng)室擺上一壺?zé)岵瑁?qǐng)專職網(wǎng)格員、老黨員、微網(wǎng)格長(zhǎng)、居民代表圍坐一圈，大家暢所欲言，把小區(qū)里的煩心事、揪心事擺到桌面，共商解決之道，為小區(qū)發(fā)展出謀劃策、尋找“金點(diǎn)子”。

“當(dāng)年就是居民們揣著心意來到我家里，圍著爐子煮著茶，你一言我一語勸我接手業(yè)委會(huì)。”宋志民端起茶杯，指尖摩挲著杯沿，眼神里滿是感慨，“他們說‘志民，你為人公道，又熱心腸，大家一起搭把手，總能把小區(qū)變好’，這句話我記到現(xiàn)在。”喝了口茶，他補(bǔ)充道，“這種方式?jīng)]有生硬的說教，沒有刻板的流程，居民愿意開口說心里話，也愿意主動(dòng)參與進(jìn)來，大家慢慢從小區(qū)治理的旁觀者變成了并肩同行的參與者。”

曾幾何時(shí)，停車難是壓在小區(qū)居民心頭的一塊“大石頭”，也是“圍爐煮茶”議事會(huì)上最常被提及的煩心事。由于小區(qū)建成年代久，車位規(guī)劃不足，車輛亂停亂放、擠占消防通道的情況時(shí)有發(fā)生，鄰里間因停車起爭(zhēng)執(zhí)的事情也屢見不鮮。“以前下班晚一點(diǎn)，連小區(qū)門口都進(jìn)不去，只能停在很遠(yuǎn)的路邊，太不方便了！”在一次“圍爐煮茶”議事會(huì)上，居民王鳳霞的吐槽道出了大家的心聲，“能不能想想辦法，改造一下車位？哪怕犧牲一點(diǎn)綠化，能多停幾輛車也好啊！”

這番話引發(fā)了在場(chǎng)居民的熱議，有人贊同改造，也有人擔(dān)心綠化減少影響小區(qū)環(huán)境。針對(duì)大家的分歧，業(yè)委會(huì)沒有急于定論，而是借著“圍爐煮茶”的契機(jī)，一次次組織居民座談，最終確定“由點(diǎn)到面”的改造方案。

2015年春天，停車位改造在5幢樓和8幢樓之間率先啟動(dòng)。為解決改造資金問題，業(yè)委會(huì)在超過三分之二業(yè)主同意的基礎(chǔ)上實(shí)行“先付后租”模式，即業(yè)主先付三年租金，再享受專屬車位的福利。這筆提前收取的租金，恰好填補(bǔ)了改造前期的資金缺口，讓改造工程得以順利推進(jìn)。

“老宋，什么時(shí)候能改我們這幢樓？”“我們家也愿意先付租金，就盼著早日有車位！”看著隔壁鄰居順利停進(jìn)專屬車位，越來越多的業(yè)主主動(dòng)找到業(yè)委會(huì)，語氣里滿是期盼。試點(diǎn)改造的成效有目共睹，5幢、8幢樓周邊的停車秩序煥然一新，以往亂停亂放的現(xiàn)象徹底消失，居民們的認(rèn)可和支持成為改造工程持續(xù)推進(jìn)的動(dòng)力。經(jīng)過多輪圍爐議事細(xì)化方案，業(yè)委會(huì)逐步擴(kuò)大改造范圍，如今，小區(qū)已改造車位近500個(gè)，徹底解決了停車混亂的難題，每年停車費(fèi)收入更是達(dá)到35萬元，為小區(qū)后續(xù)治理提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

“業(yè)委會(huì)就是為居民服務(wù)的，只要居民有需求，我們就必須第一時(shí)間響應(yīng)、全力以赴解決。”這是宋志民常說的一句話，也是業(yè)委會(huì)全體成員始終堅(jiān)守的理念。在一次議事會(huì)上，有居民反映小區(qū)里有些地方監(jiān)控模糊，能否裝些新監(jiān)控。群眾有訴求，治理有回應(yīng)。借助幼兒園招標(biāo)所得的“第一桶金”，業(yè)委會(huì)按照圍爐議事達(dá)成的共識(shí)，第一時(shí)間啟動(dòng)了監(jiān)控安裝工作。2015年，小區(qū)率先安裝了近70個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，基本實(shí)現(xiàn)了小區(qū)公共區(qū)域全覆蓋，讓居民的安全感顯著提升。近年來，隨著居民對(duì)安全保障的需求不斷提高，業(yè)委會(huì)又牽頭對(duì)小區(qū)監(jiān)控進(jìn)行全面升級(jí)改造，將老舊模糊的設(shè)備全部更換為高清監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)無死角、全覆蓋。

一壺?zé)岵瑁瑴嘏肃徖锴椋灰粓?chǎng)座談，凝聚了治理力。金廈花園用實(shí)際行動(dòng)證明，唯有多方協(xié)同、精準(zhǔn)發(fā)力，才能破解治理堵點(diǎn)，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新活力，讓居民的獲得感、幸福感、安全感持續(xù)提升。

成效：

“地板價(jià)”托起穩(wěn)穩(wěn)的幸福

十二年堅(jiān)守，十二年蝶變。

在業(yè)委會(huì)與社區(qū)黨委的協(xié)同治理下，金廈花園徹底擺脫了曾經(jīng)的“混亂面貌”，實(shí)現(xiàn)了從“棄管洼地”到“幸福高地”的華麗轉(zhuǎn)身，交出了一份亮眼的基層治理答卷。

如今的金廈花園，基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí)——高清監(jiān)控全覆蓋，人車分流更安全，塑膠廣場(chǎng)、文化長(zhǎng)廊、健身器材一應(yīng)俱全，樓道整潔有序，綠化郁郁蔥蔥。“自從跟著業(yè)委會(huì)一起干，小區(qū)的變化真是太大了。現(xiàn)在干凈整潔，車子規(guī)范停放，樓道里沒有一點(diǎn)堆積物，看著就讓人心情舒暢。”志愿服務(wù)隊(duì)成員傅梅芝感慨道。

隨著治理效能的顯著提升，小區(qū)形成了“人人參與、人人有責(zé)、人人受益”的良好氛圍。物業(yè)費(fèi)收繳率大幅提高，0.2元/平方米的“地板價(jià)”物業(yè)費(fèi)連續(xù)十幾年維持不變，收繳率達(dá)90%左右；鄰里糾紛大幅減少，居民安全感、幸福感顯著提升；業(yè)委會(huì)的工作得到了廣泛認(rèn)可，多次當(dāng)選文明創(chuàng)建優(yōu)秀業(yè)委會(huì)、抗疫先進(jìn)業(yè)委會(huì)，還收獲了“居民放心居委會(huì)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

“金廈花園的經(jīng)驗(yàn)，在于把居民的‘主人翁意識(shí)’真正激活，把公共收益的每一分錢用在刀刃上，不搞花架子、不做表面文章，事事替居民著想，件件落到實(shí)處。”開發(fā)區(qū)社會(huì)治理部部長(zhǎng)徐壽春表示，“大家心往一處想、勁往一處使，哪怕沒有專業(yè)物業(yè)，也能把自己的家園管得井井有條、暖人心窩。這正是基層自治的力量所在，也為更多老舊小區(qū)治理提供了可借鑒、可復(fù)制的思路。”

夜幕降臨，小區(qū)里的燈光次第亮起，光暈透過一扇扇窗戶，映出尋常百姓的幸福模樣。沒有專業(yè)物業(yè)托管，卻靠自治實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)；物業(yè)費(fèi)二十年不漲，卻讓家園持續(xù)煥新，這份基層治理的“金廈經(jīng)驗(yàn)”，正為更多老舊小區(qū)的治理提供著有益的借鑒與啟示。

來源：金開發(fā)布

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