北京凱諾律師事務所：常常存在的幾種違法用地行為

　　征收農村集體土地不同于征收國有土地上房屋，其征收程序有著很大的區別，補償標準也有很大的差異，而且征收農民集體土地，也會直接關系著眾多老百姓的切身利益，所以對于征收農民集體土地，我國對此有較為詳細的法律規定，所有的征收項目，相關部門在推進過程中，都要嚴格按照法定程序進行，任何人、任何單位都不得違反。

　　只不過，在實踐過程中，土地征收中往往還存在著各種問題，侵害老百姓合法權益的行為也是時常上演著，比如說最常見的就是征收方以各種理由降低征收補償標準，或者是以各種方法迫使被征收人搬遷。除此以外，在很多征收項目中都還明晃晃地存在征收程序違法，違法用地的情況。凱諾律師就結合自己的辦案經驗，整理出了以下幾種在土地征收中常常存在的違法用地行為，廣大被征收人在征收中一定要注意。

　　一、未批先占

　　未批先占是土地征收中最為常見的違法用地情形之一。從實踐過程中來看，極個別的征收方往往會在未辦理任何審批手續的情況下，直接占用農村集體土地。想必大家都知道，征收農民集體土地與征收國有土地是完全不同的。征收農民集體土地時，相關部門必須要先將農村集體土地性質轉為國有土地之后，才可以開始建設。也就是說，必須要辦理家用地轉用審批手續，在拿到征地手續之后，相關部門才能實際用地。

　　根據《土地管理法》第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。

　　按照法律上規定的，如果沒有辦理審批手續，那么相關部門是不可以直接用地的，否則其用地行為則不符合法律法規，屬于違法占地的行為，原則上也就侵害了被征收人的合法權益。所以，凱諾律師這里提醒大家，在遇到土地征收后，一定要審查此次征收項目是否有獲得征地批復文件，一般如果有的話，相關部門會在網站上公開，若網站上都沒有公布，那此征收項目就很有可能沒有被批準，要么就是相關部門沒有公布，沒有公布征地批復文件，原則上也屬于侵害被征收人知情權的行為。

　　二、以租代征

　　在土地征收中，以租代征也是較為常見的一種情形。眾所周知，征收方想要拿到征地批復文件的前提條件之一就是，需要先依法依規地落實具體的征收程序，包括發布土地征收預公告、補償安置方案，告知被征收人具體的征收事項，與被征收人就補償事宜進行協商，并簽訂補償安置協議，落實具體的征收補償工作等等。

　　在這些前期的征收程序都落實到位之后，那么征收方才可以申請征地，但落實這些法定程序，往往需要很長一段時間，尤其是在此過程中，若存在當事人對補償標準有異議的情況，就有可能會出現無限期的延長征收時間。所以從實踐過程中來看，有的征收方為了規避審批手續，甚至為了降低征收成本，通常就會采取“以租代征”的方式來代替征收，即相關部門直接與村集體簽訂土地租賃合同，由村委會按照土地租賃合同的約定的租金給予村民一定的土地租賃費。

　　不過，需要大家明白的是，以租代征是法律禁止的，是不合法。根據《土地管理法》等法律規定，想要永久性占用土地，那么必須要以土地征收的方式來實現。需要再次強調的是，以租代征是征收方慣用的，規避審批手續的一種行為，其目的就是想要盡快實現征收。所以，凱諾律師需要大家注意的是，在遇到土地征收后，一定要注意是此次征收中是否存在以租代征的情況，若遇到土地被村委會或農村集體經濟組織把土地租賃給征收方，建議被征收人一定要盡快向上一級有關部門投訴、舉報，或者是審查查處。

　　三、騙取征地手續

　　因公共利益需要征收農民土地時，相關部門必須要通過合法的手段來獲得征地批復文件。只不過實踐過程中，極個別的征收方為了能盡快拿到征地批復文件，便會采取欺騙的手段來拿到征地文件，比如說所提交的材料與實際不符，征地面積被擅自擴大，征收目的明明是為了商業開發，卻在辦理審批手續時說成是因公共利益需要，又或說是，征收程序明明沒有落實到位，相關補償明明沒有專戶存儲、專款專用，可在辦理審批手續時，卻全都予以肯定，相關補償費也都落實到位等等。

　　對此，凱諾律師提醒大家，在土地征收中一定要審查是否存在以欺騙手段騙取征地手續的情形，若發現征地手續不合法，那么一定要向上一級有關部門投訴、舉報。一般采取欺騙手段或者是超越職權批準用地的，相關部門所獲得的征地批復文件是無效的。

　　根據《土地管理法》中的規定，無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，土地征收與被征地農民的利益息息相關，所以在遇到土地征收后，一定要注意具體的征收細節，及時了解相關的法律法規，一旦發現征收程序、征收細節沒有落實到位，沒有保障自己在征地拆遷中的各項權益，或者是發現土地征收沒有辦理審批手續，相關部門采取以租代征的方式實際占用土地等，建議被征收人盡快收集相關的證據材料，若有必要，盡快通過法律途徑來維護自己的權益。